江苏省南京市政府办公厅


市政府办公厅关于转发市规划局《南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定》的通知

宁政办发（2010）2号


各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　市规划局拟定的《南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。



二○一○年一月二十日

南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定
（市规划局 2010年1月）

　　第一条 为规范国有土地使用权出让后规划条件的变更，加强对规划条件变更的管理，根据《城乡规划法》等有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条 规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分，是规划管理部门实施规划管理的依据，建设项目的实施必须严格遵守规划条件，一般不得变更。

　　第三条 本市市区范围内，建设单位或者个人尚未领取该项目全部建设工程规划许可证之前，确需对规划条件进行变更的适用本规定。

　　第四条 规划条件除法律法规规定可以变更的外，其他的调整均视为规划条件的变更。根据变更内容的不同，分为核心内容变更和一般内容变更。

　　核心内容变更是指对城市规划实施或公共利益产生重大影响、涉及土地市场公平公正性等的变更；一般内容变更是指核心内容变更以外的变更。

　　第五条 规划条件的变更应当以经批准的控制性详细规划或者其他规划为依据，并符合法律法规以及相关规范的要求，不得影响国家利益和公众合法权益。

　　第六条 规划条件核心内容变更的，必须符合以下条件之一：

　　（一）因城市规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

　　（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的；

　　（三）国家、省、市有关政策发生变化的；

　　（四）省、市政府同意变更的。

　　第七条 核心内容变更主要包括：

　　（一）规划用地性质的调整，包括不同性质用地比例的调整；

　　（二）建设用地规模和用地红线的调整；

　　（三）规划外部条件（六线）的调整；

　　（四）风景区和规划特色意图区范围内的建筑高度调整；

　　（五）经营性用地和生产研发用地容积率的调整（同一个出让合同中，用地性质相同地块之间容积率的转移除外）；

　　（六）公共设施配建或市政设施配建内容和规模的调整。

　　（七）其他相关规定认定属于核心内容变更的。

　　第八条 一般内容变更主要包括：

　　（一）地块建筑密度、绿地率、集中绿地、停车泊位、交通组织、空间形态、间距退让、用地适建性等的调整；

　　（二）风景区和规划特色意图区范围外的建筑高度调整；

　　（三）非生产研发类工业用地的容积率调整。

　　第九条 建设单位或者个人提出变更规划条件的，应当向市规划局提出书面申请，并说明变更理由。提出变更申请的建设单位或者个人应为该土地使用权人或者受让方。

　　第十条 规划条件确需变更的，应当按照下列程序进行：

　　（一）受理。建设单位或者个人向市规划局提出书面申请，并说明变更理由。符合变更条件的，市规划局应当予以受理；不符合变更条件的，不予受理并告知理由。

　　（二）论证。市规划局应当就建设单位或者个人提出的变更方案组织论证；涉及公开出让的经营性用地和生产研发用地的容积率调整方案必须经过专家论证和公示，并征求利害关系人的意见。

　　（三）审定。一般内容变更的，论证通过后报市规划局项目审批会审定；核心内容变更的，论证通过后经市规划局规划项目审批会审查，形成建议方案后附相关材料报市土地出让与储备工作领导小组会审定，其中，涉及容积率变更的，还应当报市人民政府批准。

　　第十一条 经审批同意规划条件变更的，应当根据控制性详细规划、其他规划成果以及相关批准文件办理规划条件的变更，已核发建设用地规划许可证的应依法办理变更手续，其中纳入出让合同的规划条件，还应将变更后的规划条件函告市国土部门。

　　涉及补缴出让金的，土地使用权人或者受让方凭审批文件到国土部门补缴土地出让金，签订土地出让合同补充协议。

　　在核发建设工程规划许可证以前，涉及补交出让金的，建设单位应提交补交出让金凭证和土地出让合同补充协议；超出原项目批文规模要求的，还应提供新的项目批文或项目增补批文。

　　第十二条 涉及规划条件变更的相关批准文件、变更理由、变更依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等应当按照法律法规的规定进行存档备查。

　　第十三条 溧水县、高淳县国有土地出让后规划条件的变更管理可参照本规定执行。

　　第十四条 本规定自2010年4月1日起实施。




农业产业化项目中的知识产权策划

中央党校的王东京教授用一个馒头的故事对农业产业化做了非常形象的阐述：农民卖麦子每百斤只能收入60元，如果加工成面粉就能卖到70元，把面粉做成馒头就能卖100元。从卖麦子到馒头，生产的链条延伸了，不仅增加了就业，而且多创造了价值，降低了风险。农业产业化是围绕一个或多个相关的农副产品项目，组织众多主体参与，进行生产、加工、销售一体化的活动，把产供销，贸工农，经科教紧密结合起来，形成一条龙的经营体制，在相互合作参与过程中，各方结成了较紧密的经济利益关系。农业产业化是个金娃娃，只要经营得好从头到尾每个环节都有钱赚，这个道理大家都懂。
我国的农业产业化却面临种种困境，农业产业化在我国已经提了很多年，也进行很多年的尝试，相继推出了“政府主导型”、“龙头企业带动型”、“中介组织带动型”等多种模式，但都遇到各种问题。笔者提出了“龙头企业加协会加农户”的模式。由龙头企业牵头组建民间性质的协会，邀请当地生产、销售、加工企业以及单个分散的农户加入协会。用知识产权作为连接龙头企业、协会和农户的纽带，由龙头企业开发知识产权，并制定相关使用规则，依靠协会的组织力量来推动、促进并监督农户以及相关会员确实按照规则使用知识产权。
一、农业涉及的知识产权
知识产权作为一种无形财产权，涉及的内容广泛，从构建农业产业链的各个环节来看，与之相关的主要有专利、商标、原产地域产品（地理标志）和植物新品种等。
（一）商标
湖南安化县优质果品产销合作社的“阿香牌”柑桔被中国果品流通协会授予“中华名果”称号。同样是在湖南许多人投资到江永种植香柚，由于没有形成统一的品牌优势，时至今日，江永的香柚也没有走向全国，其中的教训深刻发人深省。商标可以使用在农产品的生产、销售上，也可以使用在由农产品加工而成的产品上，甚至是作物的苗木上也可以使用商标，以后销售苗木还可以叫某某牌的。
（二）专利
美国的孟山都公司把我国大豆的基因研究出来后在100多个国家申请专利保护。“种中国豆，侵美国权”的现象，对我们是一个严重的警示。我国科学家李晓方就自己发明的“自花授粉和常异花授粉农作物种群、品种选育方法”提交了PCT专利申请，并将启动进入中、美、日等103个国家的申请工作。江西德宇集团公司董事长刘浩元介绍，2001年公司研制的“绿茶生物保鲜方法”这项专利技术投入使用后，茶叶初级产品价格由每千克60元增加到316元。
专利在农产品品种的培育方法，农产品的储存方法，农产品的加工方法以及产品的外包装上等方面都可以申请。培育方法专利的开发有利于提升农产品的产品品质，提高种植的效率，储存方法可以延长农产品的保存、销售周期，即便是产品外观专利的开发有利于统一对外包装，提高产品的销售形象，提高产品的销售价格，增加产品的防伪性能。
（三）原产地域产品和证明商标
原产地域产品是知识产权的一种，能给所标志者带来重大经济利益。原产地域产品具有一定的地域性，因为产品具有独特性，其他地方产品的不可替代，所以在国际上具有很高的认可程度。原产地主要对农产品体现在特色农业上，对当地经济具有很大的促进作用。目前我国经过审批的原产地域产品有几百个，其中大部分是农产品。山东的章丘大葱，从99年注册时的每公斤0.4元上升到2003年的0.9元。吐鲁番葡萄也因此年产量达52万吨，占全世界产量的7%，成为当地的支柱产业。证明商标的性质和原产地域产品差不多，只是因为在我国它们分别归属两个部门主管，所以需要重复申请增加了申请人的成本。
（四）植物新品种
河北省某玉米研究所与奥瑞金种子科技开发有限公司（下称奥瑞金）联合开发玉米新品种，并取得了植物新品种权，品种名称为“临奥1号”。大连市某种子公司委托某公司代繁“连玉15”600亩。奥瑞金公司认为“连玉15”侵犯了其“临奥1号”的品种权，将大连公司以及代繁殖的公司告上法庭，法院经审理后判决两被告立即停止侵犯奥瑞金公司享有的植物新品种权的行为，分别赔偿奥瑞金公司经济损失9.6万元和28.8万元。
植物新品种对农民朋友来说非常新鲜的名词，其实我国1997年就颁布了《中华人民共和国植物新品种保护条例》对植物新品种进行保护。但是我们的农民还习惯于互相交互良种，如果有一天，我们的农民被突然法院告知自己种植水稻种子侵犯了他人的品种权，对方要求赔偿，不要惊讶，按我国现在的农村种植习惯，迟早要遭受这么一次。
农业知识产权规划
泰纳国际果业（北京）有限公司是由美国上市公司和中国某农业产业化国家重点龙头企业合资成立，主要经营具有地方特色的农产品。笔者担任其知识产权顾问，为其提供知识产权策划和管理服务，笔者进行了如下规划：
（一）商标规划
以美国上市公司在美国的注册商标“泰纳”在国内取得注册，和公司商号取得一致，以“泰纳”为公司的主商标，围绕主商标“泰纳”培育几个国内知名的次级商标以及第三级商标。主商标“泰纳”要考虑公司长远经营的需要，公司经营的产品可能朝其他农产品的延伸，进行保护性注册，在有关农产品的各个类别都进行注册，以防商标驰名后被傍名牌。主商标“泰纳”以后需要经营出口，所以还需要在准备出口的国家进行国际注册。次级商标以及第三级商标将根据公司经营的需要以后再一一进行注册。公司注册了商标后，制定一定的品质以及包装等方面的标准，采取许可的方式，许可销售商以及其他会员使用，首先让经销商从使用品牌上获得效益，以此督促经销商严格遵守商标使用规范，严格控制产品的品质和销售形象，再由销售商督促农户等遵守使用规范。从最需要品牌规范的市场终端——销售商开始，让他们从中获益后，渐次向产品的源头——生产者推行，这种方式是针对目前我们农业领域品牌意识薄弱的无奈之举，虽然多花费了几年的时间，但是能确实推动品牌的运做。
（二）专利规划
笔者针对泰纳公司的市场定位，在专利方面进行了以下规划：
1．包装方面
包装包括包装物的美术设计和包装物的设计，外观美术上的设计美观大气，符合高端产品的形象，包装物区分现在市面上现有的简单包装物，做出不同规格，不同材质的包装物，具有一定的创新性。这些新颖的外包装设计和新颖的外包装物可以获得外观专利和实用新型专利。
2．保鲜方面
保鲜方面主要体现在销售到客户之前的保鲜储存以及耐运输，还要考虑销售到客户后根据各地不同的气候条件，还要解决客户自己短期的保存问题。这些保鲜技术也是可以获得专利的。
3．种植方面
种植主要体现在种植方式的改进，如何提高产品的品质，如何提高产品的产量，如何减少农药或其他有害物的残留等等。这些方面都可以申请获得专利。
4．专利的开发取得
对于保鲜技术和种植方式的改进分别属于各科研机构的事情，泰纳公司作为专业销售公司没有必要自行设立这些科研机构，可以委托科研机构开发，只要约定取得的专利权归属泰纳公司即可。外观专利相对比较简单，可以自行设计业可以委托专业机构设计，如果委托专业机构设计，可以约定专利权归属泰纳公司，这样泰纳公司可以用非常少的投入取得各方面的专利权。
（三）植物新品种规划
特色的农产品除了需要历史传统的积淀，同时必须与时俱进，产品的品质、口感、品相等必须符合现代人的消费观念，那么就要求我们必须不断改良、开发新的品种，植物新品种将受到法律的保护。其他人未经许可不能种植该植物，植物新品种和专利一样由农业科研机构开发，泰纳公司约定品种权归属自己。改良了新品种，提高了产品的品质，为“泰纳”这个农产品的品牌注入了新的内涵，将促进该品牌的销售量。同时取得了植物新品种权，可以采取许可的形式，取得相应许可收益。
（四）原产地域产品和证明商标
因为泰纳公司经营的特色农产品，这些农产品要求具有取得原产地域产品和证明商标。但是取得原产地域产品和证明商标并不当然能给所标志者带来重大经济利益，更需认真加强管理和保护，同样取得原产地域产品的“龙口粉丝”、“金华火腿”因部分企业粗制滥造、以次充好导致自毁声誉的，给我们留下深深的教训。我们要正确地指导和引导地理标志的保护工作，原产地域产品的一般由政府进行管理，由于政府缺乏管理的动力和管理水平，管理工作往往形同虚设，根本起不到任何管理的作用。这要求泰纳公司积极取得当地政府支持，将相关原产地域产品称号和证明商标的管理权委托给各地的农业产业协会组织，由协会对原产地域产品和证明商标进行统一的管理，这样因为利益与会员相连，促使协会的会员珍惜这些荣誉，并确实采取措施进行严格的管理。
（五）标准化是农业制胜的法宝
农业标准化既是农产品进入国际市场参与竞争的“绿卡”，也是在国内市场迅速构筑我们的“防御工事”。美国、以色列等发达国家在现代化农业建设中，从一开始就非常重视标准化工作。日本的农产品生产从播种到收获、加工整理、包装上市都有一套严格的标准。如农民种西瓜，用什么品种、何时下种、何时施肥、施多少肥、何时采摘等都有严格的规定。如对出售的黄瓜，它的长短、粗细及弯曲程度都必须符合标准，否则宁可扔掉。其实我国农业品标准化工作从20世纪80年代就已经开始制定有关的基本标准、技术标准和质量标准，但形同虚设。
笔者建议泰纳公司自行制定标准，鉴于农业生产的实际情况，笔者建议从实际出发，从最基础、最简单、最好执行的开始，以后一点一点来改进，可以每年都修订，每一个修订都是一个提高。象推行品牌一样先从农业产业链索的末端（销售者）开始，先制定销售的标准，统一进行分级，采取统一的包装，这样销售商获得了实惠就有积极性去执行标准，销售商第二年就可以拿着标准来要求农户，这样从末端倒逼前端，由执行者自己去推动，因为有获得利益者的现身说教，以及主动强制推行，那么一个环节一个环节我们比较容易来完善标准体系。
泰纳公司按照笔者的规划，正在逐步执行，效果也开始显现。

作者：王律师 ，中国知识产权研究会高级会员
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