四川省内江市人民政府办公室


内江市人民政府办公室关于印发内江市城市房地产经纪和咨询服务管理暂行办法的通知

内府办发〔2009〕80号


信息内容: 各县（区）人民政府，市级各部门：

《内江市城市房地产经纪和咨询服务管理暂行办法》已经内江市五届人民政府第88次常务会议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。





二〇〇九年五月七日





内江市城市房地产经纪和咨询服务

管理暂行办法



第一章　总　则

第一条　为加强对城市房地产经纪、咨询服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条　凡在本市行政区域内从事城市房地产经纪、房地产咨询服务活动，应遵守本暂行办法。

本暂行办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

本暂行办法所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的经营活动。

第三条　内江市房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的房地产经纪、咨询服务管理工作。

各县（区）房地产管理部门负责本行政区域内的房地产经纪、咨询服务管理工作。

各级工商行政管理部门按照法律法规规章规定，对房地产经纪、咨询机构和从业人员实施监督管理。

第二章　房地产经纪和咨询服务人员资格管理

第四条　房地产经纪、咨询服务从业人员实行职业资格认证制度。

凡从事房地产经纪、咨询服务的从业人员，须取得相应的《执业资格证书》和《注册证书》。

房地产经纪、咨询职业资格，包括房地产经纪人资格和房地产经纪人协理资格。

　　第五条　房地产经纪人资格和房地产经纪人协理资格的考试，按照人事部、建设部关于印发《房地产经纪人员职业人员资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》以及四川省人事厅、四川省建设厅关于印发《四川省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》和《四川省房地产经纪人协理从业资格考试实施办法》的规定执行。　　　

第六条　凡未取得相应的《执业资格证书》和《注册证书》的人员，不得从事房地产经纪、咨询业务。

第七条　严禁伪造、涂改、转让房地产经纪、咨询人员各种证书。遗失房地产经纪、咨询人员各种证书的，应当向原发证机关申请补发。

第三章　房地产经纪和咨询服务机构管理

第八条　房地产经纪、咨询服务机构，是指从事房地产经纪业务、房地产咨询业务等的经济组织。

凡从事房地产经纪、咨询业务，均应当设立相应的房地产经纪、咨询服务机构。

第九条　设立房地产经纪、咨询服务机构应具备下列条件：

　　（一）有自己的名称、法定代表人或组建负责人、组织机构及章程；

　　（二）有办公用房和设备设施等固定的服务场所；

　 （三）有规定数量的财产和注册资金；

（四）有规定数量的专业人员；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十条 设立房地产经纪、房地产咨询服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。

第十一条 房地产经纪、咨询服务机构聘用或解聘经纪执业人员，应当自聘用或解聘之日起20日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪、咨询项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理部门备案。

第十二条 凡在本市行政区域内从事城市房地产经纪、咨询业务的服务机构，均应当自取得营业执照之日起一个月内，到登记机关所在地的县级人民政府房地产管理部门申请办理备案管理手续，经县级房地产管理部门审查后，对符合条件的，予以备案，备案部门颁发《四川省房地产经纪咨询机构备案证书》或《四川省房地产经纪咨询分支机构备案证书》（以下简称《备案证书》）。

第十三条 申请办理房地产经纪、咨询服务机构备案，应当符合下列条件：

（一） 依法取得营业执照；

（二）有完善的组织机构；

（三）机构名称及服务场所与营业执照的记载相一致；

（四）有1名以上取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证》或3名以上取得房地产经纪人协理执业资格证书的专职人员；

（五）有完善的规章制度和操作规程。

第十四条 申请办理房地产经纪、咨询服务机构备案，应交验以下资料：

（一）备案申请表；

（二）营业执照（验原件交复印件）；

（三）负责人有效身份证明（验原件交复印件）；

（四）机构验资报告或出资证明（验原件交复印件）；

（五）公司章程；

（六）业务操作规程及相关规章制度；

（七）从业人员资格证明及劳动合同（验原件交复印件）；

（八）申请经办人身份证明及法人委托书。

申请人对所提供资料的真实性负责。

第十五条 房地产经纪、咨询服务机构或其分支机构的名称、地址、法定代表人（或分支机构负责人）及注册资本等发生变更的，应当自变更营业执照之日起30日内，办理《备案证书》变更手续。

第十六条 房地产经纪、咨询服务机构应当履行下列义务：

（一）遵守有关法律、法规和规章；

（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

（三）按照核准的业务范围从事经营活动；

（四）按照规定标准收取费用；

（五）依法交纳税费；

（六）自觉接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第十七条 工商行政管理部门、房地产管理部门应当每年对房地产经纪、咨询机构及其从业人员进行一次检查，并公布检查合格的房地产经纪、咨询服务机构名单。经检查不合格的，不得从事和开展房地产经纪、咨询业务活动。

第四章　房地产经纪和咨询业务管理

　　第十八条　房地产经纪、咨询服务从业人员承办业务，应当由其所在的房地产经纪、咨询服务机构统一受理并与委托人签订书面的房地产经纪、咨询服务合同。

第十九条　经委托人同意，房地产经纪、咨询服务机构可以将委托的房地产经纪、咨询业务转让给其它具有相应资格的房地产经纪、咨询服务机构代理，但不得增加佣金。

第二十条 房地产经纪、咨询服务合同应当包括下列主要内容：

（一）当事人的姓名或者名称、住所；

（二）房地产经纪、咨询项目的名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行期限；

（四）收费金额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）当事人约定的其它内容。

　　第二十一条　房地产经纪、咨询服务机构在履行委托合同、开展业务过程中，其服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当予以协助，并提供全面、真实的相关资料。

第二十二条　房地产经纪、咨询服务人员对委托人在法律允许范围内要求保密的内容不得泄露；房地产经纪、咨询服务人员与委托项目或当事人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

第二十三条　房地产经纪、咨询服务机构发布房地产租售广告，应当载明服务机构的名称、地址、资格证号，并不得发布虚假和夸大内容的广告。

第二十四条 房地产经纪、咨询服务费用由房地产经纪、咨询服务机构统一收取。

房地产经纪、咨询服务机构应当按照国家的规定明码标价收费，并开具税务部门印制的《四川省内江市社会服务业统一发票》，依法纳税。

第二十五条　凡不能履行房地产经纪、咨询服务合同的，不得收取经纪、咨询服务费，已收取的应予退回。因委托人过错造成委托合同不能履行的除外。

第二十六条　房地产经纪、咨询服务机构受理的经纪、咨询服务业务，凡因其承办人员过失给委托人造成经济损失的，由该房地产经纪、咨询服务机构承担赔偿责任。该房地产经纪、咨询服务机构可同时向有关责任人员追偿。

第二十七条 房地产经纪、咨询服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及有关要求的具体内容。

房地产经纪、咨询服务机构应当建立业务统计报表制度，并按季度、年度时限要求向当地房地产管理部门按时报送。

第二十八条　房地产经纪、咨询服务人员，在房地产经纪、咨询服务活动中不得有下列行为：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其它财物，或者利用工作之便，牟取其它不正当利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询业务；

（三）同时在两个或两个以上房地产经纪、咨询服务机构执行业务；

　 （四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

　　（五）弄虚作假，欺瞒诈骗；

（六）直接或间接帮助委托人从事房地产违法交易活动。

（七）法律、法规禁止的其它行为。

第五章　罚　则

第二十九条　违反本暂行办法的规定，擅自从事和开展房地产经纪、咨询活动的，由工商行政管理部门、房地产管理部门依据相关法律、法规和规章的规定予以处罚。对行政处罚不服的，可依法提出行政复议或行政诉讼。

第三十条 工商行政管理部门、房地产管理部门工作人员在房地产经纪、咨询服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附　则

　　第三十一条　本规定自发布之日起施行。



商标平行进口之再辨析
华东政法学院国际法系 陈江



【内容提要】商标平行进口问题一直争议较大，在我国情况也是如此。随着我国对外开放的深入和与世界贸易组织距离的缩短，及实践中这类案件发生呈上升趋势的形势，这一问题越来越引起人们的关注。本文先从归纳并评述平行进口理论中几个对立关系入手，即从权利穷竭原则与地域性原则、个体利益与公众利益、贸易自由主义与非关税壁垒角度权衡不同制度的取舍，最后得出对商标平行进口应允许并加以规制，而不是绝对禁止的结论。

【关键词】平行进口 灰色市场进口 商标法 知识产权法



平行进口（Parallel Import）又称灰色市场（Grey Market）进口，是指在国际贸易中，进口商未经进口地商标权人（包括商标所有权人及商标使用权人，下同）同意，从境外进口经合法授权生产的带相同商标的同类商品的行为。本文要讨论的商标平行进口情形限于相关的国内、国外商标属同源的情形。



一、“权利穷竭原则”与“地域性原则”之间的抉择

商标权平行进口合法与否，在理论上主要是体现为商标权的“权利穷竭原则”（或称“普遍性原则”）与“地域性原则”的冲突。赞成者认为根据“权利穷竭原则”，附有某商标的商品一经商标权人或其授权的人的同意第一次投入市场后，商标权人即丧失了对其控制，其权利即告穷竭。反对者则认为商标权本身就具有地域性，所以商标权利穷竭也应具有地域性，不能由于一国的商标权人的商品投放入市场的行为，同时使他国商标权人在他国的权利也用尽。

各国实践的巨大差别及国际组织试图统一规定努力的失败说明了简单地谈“权利穷竭”或“地域性”显然已无济于事，挖掘两原则背后隐藏的立法本意是非常必要的。知识产权“地域性原则”的提出是基于各国知识产权法的内容有很大差异，保护的期限、范围、方式均有所不同，因而依不同法律产生的知识产权应该是相互独立的。而“权利穷竭原则”则是为了平衡知识产权人专有权所产生的负效应而设置的，其主旨是对知识产权人的权利加以必要的限制，以免产生过度垄断，阻碍产品的自由流通[i]。两者考虑问题的出发点不同，所以在国内市场它们一般是不会产生冲突的。在发生冲突的平行进口情形时也应考虑这两个因素，然后再判断两者是可以像在国内市场一样和平地相处，还是需要重新考虑它们的价值取向。

一般认为在平行进口问题上商标权的情况与专利权及版权完全不同。[ii]目前世界上主要国家除了哥伦比亚和墨西哥外，一般均规定了专利权人享有“进口权”[iii]，Trips第6条也强制性要求各国授予专利权人“进口权”，可见在专利领域承认权利穷竭有地域性已几近达成共识，与商标平行进口各国相差甚大的现实有天渊之别。究其原因就在于：（1）两类知识产权的性质不一样，专利、版权是一种知识产品，它们的发明创作需要较高的成本，而传播的边际成本却通常是零，所以它们需要更强的垄断权保护知识产权人能收回成本，以鼓励它们的创作。WIPO前总干事鲍格胥在分析这种差别的原因时指出，给予专利“进口权”将为从国外引进技术创造了良好的氛围，同时能保护本国境内实施发明专利工作的投资；[iv]（2）与商标相比，各国专利法对于专利保护的条件、范围、专利权人的权利等规定相差甚大，所以专利地域性是必须的。

至于商标，其主要功能在于在商品流通过程中区别商品、服务的提供者，促进消费者信息，所以就其无形而言明显属于知识产权，但实际是却不是真正的知识产品。[v]国际保护工业产权协会（即AIPPI）将专利权归入“创作性成果权利”，商标权归入“识别性标记权利”。[vi]作为一种标识权，商标法无需给予商标权人过大垄断权，因为它不存在很大的投资成本的回收[vii]，商标权人的权利在于“行”与“禁”，就“禁”部分主要是禁止他人假冒，对于使用相同商标的真品已无能为力。相同商标合法地用于相同或类似商品之上的真品平行进口就属这种情形，如果要规范之，至少需要一种特殊的法律，因为仅靠商标法无济于事。[viii]另外，商标国际化步伐比专利要快，各国法律规定比较接近，而且特别是对于一些著名商标在世界各地的商标权人往往是相同或相关联的，允许商标的平行进口有利于商品的自由流通。



二、个体利益与公众利益之间的抉择

赞成平行进口者与反对平行进口者经常会在保护商标权人利益还是保护消费者利益上争论不休。赞成者认为之所以存在平行进口就在于这种商品与当地已存在商品之间的价格差，其中前者比后者一般要便宜40％左右，因此平行进口将使消费者拥有更大、更廉价的消费选择，可以很好地防止市场的垄断与割据，使国内商标权人（包括代理商，下同）为应付这种暂时不利的局面将变得更有效率，商标权的原始所有人因此也将获得好处；反对者认为同一商标授权各国不同使用人使用后开发出的商品总是因考虑当地的国情、风俗、口味等而不同，因而在平行进口商品与国内商品质量、售后服务和担保不一样的情况下，平行进口将会混淆消费者，扰乱市场交易秩序，进而损害国内商标权人的良好商誉。[ix]

从以上观点来看，由于反对者多从假设（即假设平行进口商品与国内商品质量、售后服务和担保不一样）的角度担心平行进口带来的负面影响，与赞成者从一般立场相比明显属于其中的特殊情况，因而在考量决定平行进口制度时其不具决定性意义。在国际贸易中使用同一商标的商品，其商标一般来源于同一原始商标权人，商标权人总是通过合同控制商品的质量、售后服务等，而且平行进口案件中很大一部分是出口商品的返销（resale），更不存在什么质量差异等。制度的涉及总是从一般的利益出发，对于特殊利益给予特殊照顾，因此平行进口问题也是一样的，其有利于消费者、市场甚至商标权人是显而易见的，因而允许应是一般规定，至于可能存在的损害消费者、市场、商标权人的某些特殊情况，完全可以通过其他法律规范，比如《反不正当竞争法》。

暂时撇开这些观点，撩开面纱看看到底谁在主张这些观点对于深刻理解这一问题是有益的。一国国内反对平行进口的声音总是来自产业界，而支持平行进口的声音却是来自广大的消费者。比如欧盟委员会草拟的1989年《缩小成员国商标差异的理事会一号指令》、1994年的《共同体商标条例》的初稿文本明确规定欧盟对内、对外商标权均实行“权利穷竭”原则，然而遭到了工业界的强烈反对，在强大“游说集团”的游说下，最终文本放弃规定欧盟之外的商标权的权利用尽。[x]因此，可以说上述两种规定的背后隐藏的实质上是一种个体利益与公众利益的冲突。

现代的法制发展使得这一冲突并不难解决。从利益衡量角度来看，在现代社会权利、义务双重本位和社会、个人双重本位的价值体系模式下，“正义要求，赋予人类的自由、平等和安全应当在最大程度上与共同福利相一致”[xi]。衡量平行进口所带来的总得与总失，不难发现共同福利的取向更偏向于允许。



三、贸易自由主义与非关税壁垒之间的抉择

平行进口发生在国际贸易当中，因此站在这一角度来看，也许能把问题看得更清楚。美国立法和美国学者明确展示了平行进口与贸易政策关系。有关平行进口的法律规范，美国总将其纳入国际贸易法规中，主要是国会颁布的《关税法》第526条或美国法典第19编第1526条（又称为《正宗商品排外法》）。[xii]美国学者也认为“关于平行进口的争议并不属于商标法的范围，而属于国际贸易法的范围，有时有点近似于贸易保护”。[xiii]此外在日本，1970年的Parker商标案中法院认为平行进口问题与地域性无关，1972年日本财政部海关总署根据日本关税法发布的通告规定了平行进口问题。[xiv]

商标及商标权出现后很长一段时间里根本不存在有关平行进口的争论，而且目前平行进口争论多发生在发达国家，这些绝不是偶然的。根据政治经济学的分析方法，主要在于世界贸易自由化步伐的加快以及各国在国际贸易中资源比较优势的不同：从20世纪４０年代的《关税与贸易总协定》的签定及其后数轮谈判到1995年世界贸易组织的成立，发达国家的平均关税已降至4％，而发展中国家在新的国际经济格局中充分利用了其资源、劳动力的优势，使得生产同样的商品的成本大大低于发达国家，低价产品在贸易自由化框架下长驱直入发达国家，损害其国内产业界利益。发达国家面对这种损失不会无动于衷，他们为此相应设置了一些非关税壁垒，这其中包括禁止平行进口。

目前西方主要发达国家对平行进口的态度是另一例证：根据美国的《关税法》第526条及判例的发展，平行进口在美国是违法的但也有例外（即经美国商标权人书面同意或进口商与商标权人有关联关系）；[xv]根据欧洲法院1998年对Silhouette诉Hartlauer案的裁决，在欧盟18个成员国内允许欧盟外平行进口将触犯《欧盟条约》；[xvi]根据经日本最高法院确认的1970年Parker案和1972年财政部海关总署的规定，日本有条件地允许平行进口；韩国则是在其《商标法》第36条第2款规定平行进口是商标侵权行为。总的来说，这些法律都是有利于其本国工业界利益而不利于平行进口。

然而，再以欧盟对内部各成员国间平行进口的态度为例，情况又是另一个样。欧洲法院20世纪60年代就遇到平行进口案件，发现有关各成员国间是否允许平行进口的问题涉及到《罗马条约》第36条知识产权的规定与第30、85、222条商品自由流通的规定之间的冲突。在一系列的案子中，欧洲法院通过创造“存在与使用权相区别”、“权利用尽”、“同源”等原则，解释了在成员国间的平行进口是合法的[xvii]，在商标权保护与共同体内自由贸易间选择了后者。这种处理方式在1989年89/104《缩小成员国商标法差异的理事会一号指令》第7条第1款及1994年《共同体商标条例》第13条中以成文法的形式被确定下来。与1998年欧洲法院在Silhouette案中的结论相比，其贸易保护之嫌疑昭然若揭。

可见，隐含在平行进口背后的还有国际贸易的自由化与非关税壁垒之间的冲突。1944年的GATT第九条曾就标识性权利之一的原产地标记做了规定，即不得被用来限制贸易，然而当时尚未出现平行进口问题，所以没有点明商标。等到要作规定的乌拉圭回合，则因发达国家与发展中国家分歧过大而无法成行。不过站在自由贸易的潮流，对于这一问题不难作出取舍，即放弃壁垒、扩大自由度将是国际贸易的方向，平行进口的明天应是光明的。