《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日，建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局（以下简称“六部委”）联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”）。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。《意见》发布后，立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题，希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，允许其在境内购买自住的商品房是有必要的，因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”（见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》，以下简称“答记者问”）
《意见》还规定，境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
（二）潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握？
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房，那么，一定面积究竟是多大？是否同境外个人一样，只能购买一套住房？《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文（《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，自7月21日起执行），明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说，从2006年7月21日起，凡是不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任，违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则，不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神，从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实？
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息，防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业，对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房？如果不可以，如何控制？实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现，非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制：外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制：境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。　　3、贷款限制：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评：《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛，将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评：该规定旨在抑制变相贷款融资，防止境内外联手的短线炒作行为的发生，避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一，对外资来说，最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长，因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明，即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后，可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗，其落实尚待地方细则的出台，但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用，市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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贵州省毕节地区行政公署办公室


毕节地区行政公署办公室关于印发毕节地区马铃薯产业科技联合专项资金管理办法的通知

毕署办通〔2009〕55号


各县（自治县）、市人民政府，百里杜鹃风景名胜区管委会，地直有关工作部门：

《毕节地区马铃薯产业科技联合专项资金管理办法》已经行署研究同意，现印发你们，请认真贯彻落实。



二○○九年三月二十日





马铃薯产业科技联合专项资金管理办法



第一章 总 则

第一条　根据毕节地区行政公署与贵州省科学技术厅、贵州省农业科学院签订的《推进毕节地区马铃薯产业发展科技合作协议书》的要求，加强对马铃薯产业科技联合专项资金的管理，做到专款专用，提高资金的使用效益，特制定本办法。

第二条　2008年至2012年5年期间，毕节地区行政公署和贵州省科学技术厅共同出资1000万元人民币建立“马铃薯产业科技联合专项资金”。毕节地区行政公署每年安排150万元人民币，贵州省科学技术厅每年配套技术应用与开发资金50万元人民币。

第三条 成立由毕节地区行政公署和贵州省科学技术厅双方相关人员组成的“马铃薯产业科技联合专项资金”管理委员会（以下简称专项资金管理委员会），下设科技合作办公室，办公室设在毕节地区科技局，由毕节地区科技局和省科技厅农村科技处具体负责协调科技合作的相关事宜，省科技厅农村科技处参与专项资金的项目评审、资金监管和项目验收等管理工作。



第二章 专项资金使用方向和开支范围

第四条　专项资金主要支持方向：

（一）马铃薯产业中具有比较优势和发展潜力的科技创新项目、产业化技术研发项目及科技成果转化项目；

（二）马铃薯种薯繁育体系建设和商品薯基地建设；

（三）马铃薯研究中心及科技示范园区建设项目；　　

（四）扶持组建马铃薯专业协会；

（五）马铃薯信息交流平台建设；

（六）开展马铃薯产业方面的人才培养、技术培训、科技特派员、农业专家大院等方面工作；

（七）科技合作办公室工作经费及领导小组重大活动经费。比例应控制在总经费的３％以内。

第五条 马铃薯产业科技联合专项资金管理和使用应符合国家科技政策，遵守国家财务制度，坚持诚实申请，公正受理，科学评估，择优支持，合理安排和专款专用的原则。专项资金的开支范围包括：基础设施建设费、人员费、设备费、能源材料费、试验外协费、差旅费、会议费及其他费用。



第三章 项目申报及管理

第六条 科技合作办公室负责马铃薯产业科技联合专项资金的日常管理工作。其主要职责是：受理申报专项资金项目；聘请专家对申请资金的项目进行审查、评估；根据专家评审建议提出专项资金年度支持的项目的意见，报马铃薯产业科技联合专项资金管理委员会审批；资金使用和项目执行情况的监督、管理，以及项目完成后的鉴定验收；根据有关规定向管理委员会报告专项资金的使用情况，并接受管理委员会的监督。

第七条 马铃薯产业科技联合专项资金项目原则上一年审批一次，项目申报受理日期为每年1月1日至3月31日，经审批的项目，采取适当形式予以公示，无异议的项目，由科技合作办公室下达立项批复，并签订项目合同。

第八条 项目管理实行项目责任人负责制，项目责任人对项目享有充分的自主权并承担相应的法律责任，项目责任人所在单位或技术依托单位须提供项目合同中确立支持条件。项目责任人与其所在单位或技术依托单位之间的责权利须在项目合同书中予以明确。

第九条 科技合作办公室负责对实施项目进行监督管理，并对项目承担单位承担的项目合同执行情况进行考评；聘请专家或委托中介机构开展项目监理与评估，对重大项目进行中期监理与评估，监理通过后，核拨余款。

第十条　实施项目完成后，项目承担单位应按照项目合同书的要求，编报项目经费决算，填写项目验收申请表，并提供工作总结、技术总结等相关资料报科技合作办公室，由科技合作办公室组织验收工作。

第十一条 因客观原因，项目承担需要对项目的目标、进度、经费进行调整或撤销时，应当提出书面申请，经科技合作办公室审批后，方可执行。

第十二条　在项目执行中加强对知识产权的保护与管理，项目实施过程中所形成的知识产权、仪器设备等资产，按照国家有关规定办理；形成的新技术、新成果需要进行技术成果鉴定的，按照科技成果管理的有关规定办理。

第十三条 马铃薯产业科技联合专项资金应按国家有关财务规定建立专账，专款专用，任何单位和个人不得以任何理由和形式截留、挤占、挪用。对违反财经纪律的，要按国家有关规定对项目承担单位或个人给予处罚，情节严重的，将追究其相应的责任。

第十四条 马铃薯产业科技联合专项资金管理和使用接受财政、审计部门的监督检查。