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中央企业负责人经营业绩考核暂行办法

时间:2024-07-08 21:22:59 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8414
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中央企业负责人经营业绩考核暂行办法

国务院国有资产监督管理委员会


国务院国有资产监督管理委员会令
                (第2号)

  《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》已经国务院国有资产监督管理委员会主任办公会议审议通过,现予公布,自2004年1月1日起施行。

               国务院国有资产监督管理委员会主任 李荣融
                    二00三年十一月二十五日

        中央企业负责人经营业绩考核暂行办法

              第一章 总则

  第一条 为了切实履行企业国有资产出资人职责,维护所有者权益,落实国有资产保值增值责任,建立有效的激励和约束机制,根据《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规,制定本办法。
  第二条 本办法考核的中央企业负责人是指国务院确定的由国务院国有资产监督管理委员会(以下简称国资委)履行出资人职责的国有及国有控股企业(以下简称企业)的下列人员:
  (一)国有独资企业和不设董事会的国有独资公司的总经理(总裁)、副总经理(副总裁)、总会计师;
  (二)设董事会的国有独资公司的董事长、副董事长、董事,总经理(总裁)、副总经理(副总裁)、总会计师;
  (三)国有控股公司国有股权代表出任的董事长、副董事长、董事,总经理(总裁),列入国资委党委管理的副总经理(副总裁)、总会计师。
  第三条 考核企业负责人的经营业绩,实行年度考核与任期考核相结合、结果考核与过程评价相统一、考核结果与奖惩相挂钩的考核制度。
  第四条 年度经营业绩考核和任期经营业绩考核采取由国资委主任或者其授权代表与企业负责人签订经营业绩责任书的方式进行。
  第五条 企业负责人经营业绩考核工作应当遵循以下原则:
  (一)按照国有资产保值增值以及资本收益最大化和可持续发展的要求,依法考核企业负责人的经营业绩。
  (二)按照企业所处的不同行业、资产经营的不同水平和主营业务等不同特点,实事求是,公开公正,实行科学的分类考核。
  (三)按照责权利相统一的要求,建立企业负责人经营业绩同激励约束机制相结合的考核制度,建立健全科学合理、可追溯的资产经营责任制。

              第二章 年度经营业绩考核

  第六条 年度经营业绩考核以公历年为考核期。
  第七条 年度经营业绩责任书包括下列内容:
  (一)双方的名称和姓名;
  (二)考核内容及指标;
  (三)考核与奖惩;
  (四)责任书的变更、解除和终止;
  (五)其他需要规定的事项。
  第八条 年度经营业绩考核指标包括基本指标与分类指标。
  (一)基本指标包括年度利润总额和净资产收益率指标。
  1、年度利润总额是指经核定后的企业合并报表利润总额。企业年度利润计算可加上经核准的当期企业消化以前年度潜亏。
  2、净资产收益率是指企业考核当期净利润同平均净资产的比率,计算公式为:

            净利润
  净资产收益率=------------100%
            平均净资产

  其中:净资产中不含少数股东权益。
  (二)分类指标由国资委根据企业所处行业和特点,综合考虑反映企业经营管理水平及发展能力等因素确定,具体指标在责任书中确定。
  第九条 确定军工企业和主要承担国家政策性业务等特殊企业的基本指标与分类指标,可优先考虑政策性业务完成情况,具体指标及其权重在责任书中确定。
  第十条 年度经营业绩责任书按下列程序签订:
  (一)预报年度经营业绩考核目标建议值。每年第四季度,企业负责人按照国资委年度经营业绩考核要求和企业发展规划及经营状况,提出下一年度拟完成的经营业绩考核目标建议值,并将考核目标建议值和必要的说明材料报国资委。考核目标建议值原则上不低于前三年考核指标实际完成值的平均值。
  (二)核定年度经营业绩考核目标值。国资委根据宏观经济形势及企业运营环境,对企业负责人的年度经营业绩考核目标建议值进行审核,并就考核目标值及有关内容同企业沟通后加以确定。
  (三)由国资委主任或者其授权代表同企业负责人签订年度经营业绩责任书。
  第十一条 国资委对年度经营业绩责任书执行情况实施动态监控。
  (一)年度经营业绩责任书签订后,企业负责人每半年将责任书执行情况上报国资委。国资委对责任书的执行情况进行动态跟踪。
  (二)建立重大的安全生产事故和质量事故、重大经济损失、重大投融资和资产重组等重要情况报告制度。企业发生上述情况时,企业负责人应当立即向国资委报告。
  第十二条 年度经营业绩责任书完成情况按照下列程序进行考核:
  (一)每年4月底之前,企业负责人依据经审计的企业财务决算数据,对上年度经营业绩考核目标的完成情况进行总结分析,并将年度总结分析报告报国资委。企业负责人年度总结分析报告格式和主要内容由国资委另行规定。
  (二)国资委依据经审计并经审核的企业财务决算报告和经审查的统计数据,结合企业负责人年度总结分析报告并听取监事会对企业的年度评价意见,对企业负责人年度经营业绩考核目标的完成情况进行考核(具体办法见附件1),形成企业负责人年度经营业绩考核与奖惩意见。
  (三)国资委将最终确认的企业负责人年度经营业绩考核与奖惩意见反馈各企业负责人及其所在企业。企业负责人对考核与奖惩意见有不同意见的,可向国资委反映。

             第三章 任期经营业绩考核

  第十三条 任期经营业绩责任书以三年为考核期,由于特殊原因需要调整的,由国资委决定。
  第十四条 任期经营业绩责任书包括下列内容:
  (一)双方的名称和姓名;
  (二)考核内容及指标;
  (三)考核与奖惩;
  (四)责任书的变更、解除和终止;
  (五)其他需要规定的事项。
  第十五条 任期经营业绩考核指标包括基本指标和分类指标。
  (一)基本指标包括国有资产保值增值率和三年主营业务收入平均增长率。
  1. 国有资产保值增值率是指企业考核期末扣除客观因素后的所有者权益同考核期初所有者权益的比率,计算公式为:

             考核期未扣除客观因素后的所有者权益
  国有资产保值增值率=--------------------100%
                  考核期初所有者权益

  客观因素由国资委根据国家有关规定具体审核确定。
  企业国有资产保值增值结果以国资委确认的结果为准。
  2. 三年主营业务收入平均增长率是指企业主营业务连续三年的平均增长情况,计算公式为:

                   -------------
                  3/考核期未当年主营业务收入
  三年主营业务收入平均增长率=(/-------------- -1)×100%
                √    三年前主营业务收入


  (二)分类指标由国资委根据企业所处行业和特点,综合考虑反映企业可持续发展能力及核心竞争力等因素确定,具体指标在责任书中确定。
  第十六条 确定军工企业和主要承担国家政策性业务等特殊企业的基本指标与分类指标,可优先考虑政策性业务完成情况,具体指标及其权重在责任书中确定。
  第十七条 任期经营业绩责任书按下列程序签订:
  (一)预报任期经营业绩考核目标建议值。考核期初,企业负责人按照国资委任期经营业绩考核的要求和企业发展规划及经营状况,提出任期经营业绩考核目标的建议值,并将考核目标建议值和必要的说明材料报国资委。考核目标建议值原则上不低于前一任期考核指标实际完成值。
  (二)核定任期经营业绩考核目标值。国资委根据宏观经济形势及企业运营环境,对企业负责人的任期经营业绩考核目标建议值进行审核,并就考核目标值及有关内容同企业沟通后加以确定。
  (三)由国资委主任或其授权代表同企业负责人签订任期经营业绩责任书。
  第十八条 国资委对任期经营业绩责任书执行情况进行年度跟踪检查,实施动态监控。
  第十九条 任期经营业绩责任书完成情况按照下列程序进行考核:
  (一)考核期末,企业负责人对任期经营业绩考核目标的完成情况进行总结分析,并将总结分析报告报国资委。企业负责人任期经营业绩总结分析报告格式和主要内容由国资委另行规定。
  (二)国资委依据任期内经审计并经审核的企业财务决算报告和经审查的统计数据,结合企业负责人任期经营业绩总结分析报告并听取监事会对企业负责人的任期评价意见,对企业负责人任期经营业绩考核目标的完成情况进行综合考核(具体办法见附件2),形成企业负责人任期经营业绩考核与奖惩意见。
  (三)国资委将最终确认的企业负责人任期经营业绩考核与奖惩意见反馈各企业负责人及其所在企业。企业负责人对考核与奖惩意见有不同意见的,可向国资委反映。

               第四章 奖惩

  第二十条 根据企业负责人经营业绩考核得分,年度经营业绩考核和任期经营业绩考核最终结果分为A、B、C、D、E五个级别,完成考核目标值为C级进级点。
  第二十一条 国资委依据年度经营业绩考核结果和任期经营业绩考核结果对企业负责人实施奖惩。
  第二十二条 对企业负责人的奖励分为年度薪酬奖励和任期中长期激励。
  第二十三条 企业负责人年度薪酬分为基薪和绩效年薪两个部分。绩效年薪与年度考核结果挂钩。
  当考核结果为E级时,绩效年薪为0;
  当考核结果为D级时,绩效年薪按“基薪×(考核分数-D级起点分数)/(C级起点分数-D级起点分数)”确定,绩效年薪在0到1倍基薪之间;
  当考核结果为C级时,绩效年薪按“基薪×[1+0.5×(考核分数-C级起点分数)/(B级起点分数-C级起点分数)]”确定,绩效年薪在1倍基薪到1.5倍基薪之间;
  当考核结果为B级时,绩效年薪按“基薪×[1.5+0.5×(考核分数-B级起点分数)/(A级起点分数-B级起点分数)]”确定,绩效年薪在1.5倍基薪到2倍基薪之间;
  当考核结果为A级时,绩效年薪按“基薪×[2+(考核分数-A级起点分数)/(A级封顶分数-A级起点分数)]”确定,绩效年薪在2倍基薪到3倍基薪之间。
  第二十四条 被考核人担任企业法定代表人的,其分配系数为1,其余被考核人的系数根据企业各负责人的责任和贡献,由企业确定。
  第二十五条 绩效年薪的60%在年度考核结束后当期兑现;其余40%根据任期考核结果等因素延期到连任或离任的下一年兑现。
  第二十六条 依据任期经营业绩考核结果,对企业负责人实行奖惩与任免。
  (一)对于任期经营考核结果为A级和B级的企业负责人,除按期兑现全部延期绩效年薪外,给予相应的中长期激励。
  (二)对于任期经营考核结果为C级的企业负责人,按期兑现全部延期绩效年薪。
  (三)对于任期经营考核结果为D级和E级的企业负责人,除根据考核分数扣减延期绩效年薪外,将根据具体情况,可不再对其任命、续聘或对其进行工作调整。
  具体扣减绩效年薪的公式为:
  扣减延期绩效年薪=任期内积累的延期绩效年薪×(C级起点分数-实得分数)/C级起点分数。
  第二十七条 对社会、行业和企业发展做出重大贡献的企业负责人,国资委设立特别贡献奖。特别贡献奖和中长期激励的具体办法由国资委另行制定。
  第二十八条 企业虚报、瞒报财务状况的,除由有关部门依照《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等有关法律法规规章处理外,酌情扣发企业法定代表人及相关负责人的绩效年薪或延期绩效年薪;情节严重的,给予纪律处分。触犯刑律的,依法移送司法机关追究刑事责任。
  第二十九条 企业法定代表人及相关负责人违反国家法律法规和规章,导致重大决策失误、重大安全与质量责任事故、严重环境污染事故、重大违纪事件,给企业造成重大不良影响或造成国有资产流失的,除由有关部门依法处理外,酌情扣发其绩效年薪或延期绩效年薪;情节严重的,给予纪律处分。触犯刑律的,依法移送司法机关追究刑事责任。

               第五章 附则

  第三十条 由于清产核资、工作调动等原因导致对企业负责人的考核指标数据发生变化的,国资委可以根据具体情况变更经营业绩责任书的相关内容。
  第三十一条 国有独资企业、国有独资公司和国有控股公司党委(党组)书记、副书记、常委(党组成员)、纪委书记(纪检组长)的考核及其奖惩依照本办法执行。
  第三十二条 国有独资公司和国有控股公司独立董事、职工代表出任的董事、监事等的考核及其奖惩办法另行制定。
  第三十三条 国有参股企业以及实施被兼并破产企业、基本建设项目法人单位等企业中,由国资委党委管理的企业负责人的考核参照本办法执行。具体经营业绩考核事项在经营业绩责任书中确定。
  第三十四条 企业应当按照建立现代企业制度的要求和《中华人民共和国公司法》的规定,抓紧建立规范的公司法人治理结构。规范的法人治理结构建立健全后,本办法规定的企业经营业绩考核对象将按《中华人民共和国公司法》等有关法律法规进行调整。
  第三十五条 各省、自治区、直辖市人民政府,设区的市、自治州级人民政府所出资企业负责人的经营业绩考核,可参照本办法执行。
  第三十六条 本办法由国资委负责解释。
  第三十七条 本办法自2004年1月1日起施行。

  附件1:     年度经营业绩考核计分试行办法

  一、年度经营业绩考核的综合计分
  年度经营业绩考核的综合得分=年度利润总额指标得分×经营难度系数+净资产收益率指标得分×经营难度系数+分类指标得分×经营难度系数。
  上述年度经营业绩考核指标中,若某项指标没有达到基本分,则该项指标不乘以经营难度系数。
  二、年度经营业绩考核各指标计分
  年度利润总额指标的基本分为30分。企业负责人完成目标值时,得基本分30分;超过目标值时,每超过3%,加1分,最多加6分。低于目标值时,每低于3%,扣1分,最多扣6分。
  净资产收益率指标的基本分为40分。企业负责人完成目标值时,得基本分40分;高于目标值时,每高于0.5个百分点,加1分,最多加8分。低于目标值时,每低于0.5个百分点,扣1分,最多扣8分。
  分类指标只设一项指标的该指标的基本分为30分;若设两项指标,则每个指标的基本分为15分。分类指标加分与扣分的上限与下限为该项指标基本分的20%。
  三、经营难度系数
  经营难度系数根据企业净资产、资产总额、营业(销售)收入、利润总额、职工平均人数、离退休人员占职工人数的比重等因素加权计算,分类确定。
  四、考核分级
  根据企业负责人年度经营业绩考核的综合得分,考核结果分为A、B、C、D、E五个级别。

  附件2:     任期经营业绩考核计分试行办法

  一、任期经营业绩考核的综合计分
  任期经营业绩考核的综合得分=国有资本保值增值率指标得分×经营难度系数+三年主营业务收入平均增长率指标得分×经营难度系数+任期内三年的年度经营业绩考核结果指标得分+分类指标得分×经营难度系数。
  上述任期经营业绩考核指标中,若某项指标没有达到基本分,则该项指标不乘以经营难度系数。
  二、任期经营业绩考核各指标计分
  国有资本保值增值率指标的基本分为40分。企业负责人完成目标值时,得基本分40分;每高于目标值0.5个百分点,加1分,最多加8分。低于目标值但大于100%时,每低于目标值0.5个百分点,扣0.5分,最多扣4分;低于100%时,每低于目标值0.5个百分点,扣1分,最多扣8分。
  三年主营业务收入平均增长率指标基本分为20分。企业负责人完成目标值时,得基本分20分;高于目标值时,每超过1个百分点,加1分,最多加4分。低于目标值时,每低于1个百分点,扣1分,最多扣4分。
  任期内三年的年度经营业绩考核结果指标的基本分为20分。企业负责人三年内的年度经营业绩综合考核结果每得一次A级的得8分;每得一次B级的得7分;每得一次C级的得6分;每得一次D级的得5分;每得一次E级的得4分。
  分类指标20分。分类指标加分与扣分的上限与下限为该项指标基本分的20%。
  三、经营难度系数
  经营难度系数根据企业净资产、资产总额、营业(销售)收入、利润总额、职工平均人数、离退休人员占职工人数的比重等因素加权计算,分类确定。
  四、考核分级
  根据企业负责人任期经营业绩考核的综合得分,考核结果分为A、B、C、D、E五个级别。

对外贸易经济合作部办公厅关于军队武警政法机关移交企业和中央党政机关脱钩企业在过渡期后外经贸业务管理的通知

对外贸易经济合作部办公厅


对外贸易经济合作部办公厅关于军队武警政法机关移交企业和中央党政机关脱钩企业在过渡期后外经贸业务管理的通知
对外贸易经济合作部办公厅




国务院各部委、各直属机构办公厅(室),各省、自治区、直辖市及计划单列市外经
贸委(厅、局)、有关外经贸企业:
按照中共中央办公厅有关文件的规定,军队、武警、中央政法机关所办经济实体移交给地方和中央党政机关所办经济实体、所管理的直属企业(以下简称“移交企业和脱钩企业”)与原主管部门脱钩的工作已经完成。对移交企业和脱钩企业的对外经济贸易业务的报批与管理,我部曾在
1999年3月30日发出的《军队武警政法机关所办经济实体移交和中央党政机关所办经济实体和所管理的直属企业与原主管部门脱钩后外经贸业务管理办法的通知》(〔1999〕外经贸政体函字第482号)中作出了过渡期的规定,即自1999年3月31日至2000年3月31
日为过渡期。在过渡期之后,为使移交企业和脱钩企业的外经贸业务能够正常发展,现作出如下新的规定:
一、移交企业和脱钩企业中属中央企业工委直接管理的企业,就外经贸业务问题可直接向我部报文。
二、移交企业和脱钩企业中交由地方管理(包括并入地方管理的企业或企业集团)的企业,有关外经贸业务方面的文件须通过所在地省级外经贸主管部门向我部报送。
三、移交企业和脱钩企业中并入中央企业工委管理企业的企业,有关外经贸业务方面的文件须通过其母公司并以其母公司的名义向我部报送。
四、移交企业和脱钩企业中交由全国性社会团体管理的企业,有关外经贸业务方面的文件须通过该社会团体的上级主管部委向我部报送。
五、移交企业和脱钩企业(关闭与破产的企业除外)原已获得的各项外经贸经营权和经营资格不变,但必须按营业地原则,在2000年进出口企业资格证书年审时到企业营业地所在省、自治区、直辖市、计划单列市及经济特区的外经贸主管部门办理进出口企业资格证书中有关上级主
管部门项目的变更手续。在2000年底前未办理变更手续的企业,视同自动放弃外经贸经营权和经营资格。
以上各项规定自2000年4月1日起执行。
特此通知。



2000年3月21日
  一、 问题的提出

  《合同法》 第二百三十条:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”本条解释的出台,在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利,但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定,相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿,但是没有规定赔偿的方式及标准,因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时,承租人要求房主以什么方式赔偿?赔偿数额如何计算?这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定,仍有讨论之必要。

  二、损害赔偿之请求权基础

  鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权,故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础,只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

  对损害赔偿之请求权基础,目前有不同的看法,主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

  (一)侵权责任说

  《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为,承租人以同等条件优先购买权的权利,系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为,在法有明文规定强制缔约的情形,该项法律系属保护他人的法律,应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的,应属于侵权行为,须通过侵权责任法来进行保护。

  (二)缔约过失责任说

  王利明先生认为,违反强制缔约义务的,应承担缔约过失责任。其原因在于:一方面,违反强制订约义务,发生在缔约阶段;另一方面,违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

  (三)违约责任说

  梁慧星先生认为,《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权,只能是一种法定债权,不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户,承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉,则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说,认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任,而应属于合同责任。

  (四)独立责任说

  有学者认为,强制缔约不宜纳入侵权责任体系,而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为,站在立法论的立场,制定中国民法典或修订合同法时,专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果,亦不失为一种可以接受的方案,在保持现行《合同法》第58条的前提下,尤其如此。

  三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

  出租人未通知承租人,擅自将房屋出售给买受人的,承租人可起诉行使优先购买权,但某些情况下,为保护善意第三人的交易安全,承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时,承租人转而以出租人侵犯其优先购买权,要求给予损害赔偿的请求,是合理的,应当得到法院的支持。

  然而,如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权,直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的,应当如何处理?

  承租人的优先购买权是一种形成权,只有在承租人确有行使该权利的意思,且提供与买受人同等的交易条件时,才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意,驳回承租人的诉请后,承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

  问题在于,如租赁合同并未经过登记,承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时,要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼,无疑对承租人不公,增加了当事人的诉讼成本,也造成了司法资源的浪费。

  笔者认为,在上述情况下,不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人,经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意,承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件,而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的,当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使,支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意,则应当向承租人进行释明,告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的,可视为其无意行使该权利,则出租人不存在对其优先购买权的侵害,其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

  四、对买受人是否善意的认定标准

  一般认为,对买受人的善意与否,应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为,即使买受人知道房屋已经租赁,其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件,权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在,但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权,则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

  对于买受人是否知道租赁事实的判断标准,首先取决于租赁合同是否登记,租赁合同经过登记,则推定买受人应当知情。此外,根据交易习惯,购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋,买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户,则其与出租人串通的可能性较大,此时可推定买受人为恶意。当然,如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实,选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房,或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕,或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房,则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此,法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

  对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题,在已知房屋租赁的情况下,善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此,买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为,买受人应当直接联系承租人并征询其意见,或至少曾对直接联系进行过合理的尝试,方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件,其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度,并依靠出租人的中介和承租人交涉,故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为,应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明,来判断买受人对此是否为善意。

  五、损害赔偿的数额确定

  本文认为,出租人侵害承租人优先购买权,使得承租人无法购买租赁房屋的,承租人要求出租人承担赔偿责任的范围,应包括以下几个方面: