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郑州市劳动监督检查条例

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郑州市劳动监督检查条例

河南省人大常委会


郑州市劳动监督检查条例
河南省人大常委会


(1995年10月27日河南省郑州市第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 1996年5月20日河南省第八届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准 1996年7月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 管辖及职责
第三章 监督检查内容
第四章 监督检查方式
第五章 监督检查程序
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保障国家劳动法律、法规的贯彻实施,维护劳动秩序,保障劳动者的合法权益,根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内与劳动者形成劳动关系的企业、个体经济组织;本市行政区域内与劳动者建立劳动合同关系的国家机关、事业组织、社会团体(以下统称用人单位),依照本条例执行。
第三条 本条例所称劳动监督检查,是指市、县(市)、区劳动行政部门依法对用人单位遵守劳动法律、法规和规章情况进行监督检查,对违反劳动法律、法规和规章的行为制止、责令改正、处罚等劳动行政执法行为。
第四条 劳动监督检查必须以事实为依据,以法律为准绳,实行专门监督和群众监督相结合,处罚与教育相结合,属地管辖与级别管辖相结合的原则。
第五条 公安、工商、监察、财政、审计、卫生、建设等行政部门和用人单位的主管部门应在各自职责范围内对用人单位遵守劳动法律、法规的情况进行监督。
第六条 各级工会组织依法维护劳动者的合法权益,对用人单位遵守劳动法律、法规的情况进行监督。
任何组织和个人对于违反劳动法律、法规的行为有权检举和控告。

第二章 管辖及职责
第七条 市劳动行政部门是本市行政区域内劳动监督检查的主管部门,县(市)、区劳动行政部门按管理权限主管本行政区域内的劳动监督检查工作。
第八条 市劳动行政部门具体负责对市区内市属、部属、省属、部队所属、外地驻郑用人单位和外商投资企业的劳动监督检查。对县(市)、区管辖有重大影响的劳动违法案件,市劳动行政部门可以协助查处或直接查处。
县(市)、上街区劳动行政部门负责对本行政区域内用人单位的劳动监督检查;市区内各区劳动行政部门负责对区属及区属以下用人单位和本行政区域内的私营企业、个体经济组织的劳动监督检查。
法律、法规另有规定的,从其规定。
第九条 劳动行政部门履行下列劳动监督检查职责:
(一)宣传劳动法律、法规、规章和有关方针政策,督促用人单位贯彻执行;
(二)对用人单位遵守劳动法律、法规、规章的情况进行监督检查;
(三)依法查处违反劳动法律、法规、规章的行为;
(四)对劳动监督检查人员进行培训、管理、监督;
(五)法律、法规、规章规定的其他劳动监督检查职责。
市劳动行政部门可依法委托具备法定条件的组织实施行政处罚。
第十条 劳动监督检查人员经培训合格、符合规定条件的,由发证机关发给省以上劳动行政部门制作的劳动监督检查证件。
劳动监督检查人员由同级劳动行政部门任命,报上一级劳动行政部门备案。
第十一条 劳动行政部门的监督检查人员,应尽职尽责,秉公执法,严格依法办事。

第三章 监督检查内容
第十二条 劳动行政部门对劳动用工的下列事项实施监督检查:
(一)用人单位遵守国家招工规定及履行招工手续、收取费用的情况;
(二)用人单位招用农村和外地劳动者遵守国家、省、市有关规定的情况;
(三)用人单位遵守禁止使用未满十六周岁的未成年人规定的情况;
(四)用人单位签订和履行劳动合同、集体合同的情况;
(五)用人单位遵守职工流动规定的情况;
(六)用人单位遵守有关规定安置退役军人和少数民族人员、妇女、残疾人就业的情况;
(七)外来成建制务工从业单位遵守务工从业管理规定的情况;
(八)承办境外承包工程、对外劳务合作、公民个人出境就业的组织维护境外就业人员合法权益的情况。
第十三条 劳动行政部门对职业介绍、劳务中介的下列事项实施监督检查:
(一)遵守国家和省关于职业介绍、劳务中介法律、法规、规章的情况;
(二)遵守国家和省关于发布招工、招聘广告规定的情况。
第十四条 劳动行政部门对工作时间和休息休假的下列事项实施监督检查:
(一)用人单位遵守国家工作时间规定和支付劳动者延长工作时间工资的情况;
(二)用人单位遵守劳动者休息休假规定的情况。
第十五条 劳动行政部门对工资分配的下列事项实施监督检查:
(一)用人单位遵守国家工资总量宏观调控规定的情况;
(二)用人单位按国家有关规定支付劳动者工资的情况;
(三)用人单位执行当地最低工资规定的情况;
(四)国有企业和城镇集体企业经营者的工资收入情况。
第十六条 劳动行政部门对劳动安全卫生的下列事项实施监督检查:
(一)用人单位遵守职业安全卫生规定的情况;
(二)用人单位遵守矿山安全卫生规定的情况;
(三)用人单位遵守锅炉、压力容器安全规定的情况。
第十七条 劳动行政部门对用人单位遵守女职工和未成年工特殊保护规定的情况实施监督检查。
第十八条 劳动行政部门对职业培训的下列事项实施监督检查:
(一)用人单位遵守职业培训制度的情况;
(二)用人单位遵守职业资格证书制度及持证上岗情况;
(三)用人单位举办的技工学校、职业技能培训学校(培训班)的办学条件、教学质量、招生、收费、证书发放情况。
第十九条 劳动行政部门对社会保险和职工福利的下列事项实施监督检查:
(一)用人单位参加社会保险及缴纳社会保险费的情况;
(二)用人单位受社会保险机构委托支付劳动者社会保险金的情况;
(三)用人单位遵守职工因工伤、残、亡和非因工伤、残、疾病、死亡、生育等有关保险待遇的情况;
(四)用人单位与劳动者解除劳动合同,按规定支付经济补偿金和医疗补助费的情况;
(五)用人单位遵守职工退休制度的情况;
(六)用人单位遵守职工福利待遇规定的情况。
第二十条 劳动行政部门对用人单位制定的劳动规章制度实施监督检查。
第二十一条 劳动行政部门对法律、法规、规章规定由其主管的其他事项实施监督检查。

第四章 监督检查方式
第二十二条 劳动监督检查采取年度审查、抽查、案件专查等方式。
对用人单位违反劳动法律、法规、规章引发的突发事件,劳动行政部门应会同有关部门和工会组织及时参加处理。
第二十三条 劳动监督检查人员在履行劳动监督检查职责时,有权进入用人单位和劳动场所进行监督检查,查阅、调阅、复制被检查单位的有关资料,询问有关人员,制止现场违法行为。
劳动监督检查人员依法行使职权时,任何单位和个人不得阻挠、拒绝。
第二十四条 劳动行政部门实施劳动监督检查,必要时可向用人单位下达劳动监督检查询问通知书、劳动监督检查指令书,用人单位自收到之日起十日内据实向劳动行政部门作出书面答复。
第二十五条 劳动行政部门实施劳动监督检查时,在证据可能灭失或以后难以取得的情况下,可以先行登记保存,并在七日内及时作出处理。

第五章 监督检查程序
第二十六条 劳动监督检查人员执行监督检查公务,应有两人以上共同进行,佩戴劳动监督检查标志,并向被监督检查者出示劳动监督检查证件。
劳动监督检查人员违反前款规定的,用人单位可以拒绝检查。
第二十七条 劳动行政部门查处违反劳动法律、法规、规章的行为,依照下列程序进行:
(一)登记立案。劳动行政部门对发现的劳动违法行为,经过审查,认为有违法事实,需要依法追究行政责任的,应当登记立案。
(二)调查取证。劳动行政部门对已立案的案件,应当及时组织劳动监督检查人员调查取证。劳动监督检查人员调查取证时,有关单位和个人有协助与配合的义务。
(三)听取申辩。劳动行政部门在作出处罚决定前,应当向违法当事人说明给予处罚的事实和依据,并告知其有陈述和申辩的权利,被处罚人陈述、申辩的,劳动行政部门应当听取。
(四)作出处罚决定。对违法行为事实清楚、证据确凿的,劳动行政部门应依据有关法律、法规、规章作出处罚决定,并制作处罚决定书。
(五)送达处罚决定书。劳动行政部门应自作出处罚决定之日起七日内,将处罚决定书送达被处罚人。处罚决定书自送达之日起生效。
第二十八条 县级以上人民政府依法作出责令停产停业决定和劳动行政部门依法作出吊销许可证、较大数额罚款等行政处罚决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,应当依法组织听证。
第二十九条 对事实清楚、证据确凿并有法定依据,且符合《行政处罚法》第三十三条规定的,劳动监督检查人员可以当场作出处罚决定。
第三十条 劳动行政部门对举报违反劳动法律、法规、规章行为的,应在接到举报之日起七日内决定是否受理;决定受理的,应按规定及时调查处理。
第三十一条 劳动监督检查人员处理劳动违法案件,有下列情形之一的,应当申请回避,公民、法人或其他组织也可以要求其回避:
(一)是本案的当事人或其近亲属的;
(二)本人或其近亲属与本案有利害关系的;
(三)与本案当事人有其他关系,可能影响案件公正处理的。
劳动监督检查人员回避,由所在劳动行政部门分管领导人决定;分管领导人回避和驳回回避申请的,由所在劳动行政部门领导人集体决定。
第三十二条 上级劳动行政部门发现下级劳动行政部门的处罚决定错误或不当的,有权责令下级劳动行政部门纠正,下级劳动行政部门应当予以纠正。

第六章 法律责任
第三十三条 劳动法律、法规、规章对用人单位的违法行为已规定处罚的,劳动行政部门或其他有关行政部门应当依照法律、法规、规章的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 劳动行政部门对违反劳动法律、法规和规章的用人单位,有权依据有关法律、法规、规章的规定责令支付工资报酬、经济补偿、赔偿金、滞纳金等。
第三十五条 无理阻挠劳动行政部门及其劳动监督检查人员行使监督检查权,打击报复举报人员的,由劳动行政部门给予警告,并可处以五百元以上、五千元以下罚款;有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条 用人单位或有关人员有下列行为之一的,由劳动行政部门给予警告,责令限期改正,并可处二百元以上、二千元以下罚款;有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)无正当理由拒绝提供与本条例规定的劳动监督检查内容有关资料的;
(二)无正当理由拒绝在规定的时间内就劳动行政部门所提问题作出答复的;
(三)不按照劳动行政部门的监督检查指令进行整改的。
第三十七条 被处罚人对劳动行政部门处罚决定不服的,可以自接到处罚决定书之日起十五日内,向同级人民政府或上一级劳动行政部门申请复议。对复议决定不服的,可以自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。被处罚人也可以自接到处罚决定书之日起十五日内直接向人
民法院起诉。
被处罚人逾期不申请复议,又不起诉,不执行处罚决定的,作出处罚决定的劳动行政部门可以申请人民法院强制执行。
第三十八条 劳动行政部门在劳动监督检查中,发现用人单位违反劳动法律、法规、规章的行为,同时触犯了其他法律、法规、规章的,建议有处理权的部门处理。
第三十九条 劳动行政部门及其劳动监督检查人员有下列行为之一的,由有关部门给予行政处分;造成损害的,应依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)滥用职权、玩忽职守的;
(二)徇私舞弊、贪污受贿、谋取私利的;
(三)违反国家和本省规定收费、罚款的;
(四)泄漏劳动监督检查秘密的。

第七章 附 则
第四十条 本条例具体应用问题,由市人民政府负责解释。
第四十一条 本条例自1996年7月1日起施行。



1996年5月20日

赣州市城区住房公积金管理办法

江西省赣州市人民政府


赣州市城区住房公积金管理办法


2001.04.01

市政府法制局

           第一章 总则
  第一条 为了加强住房公积金管理,确保住房公积金安全运营,充分发挥住房公积金支持职工购房贷款和加快住房建设的功能,依照《中华人民共和国住房公积金管理条例》和《江西省住房公积金管理办法》规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称住房公积金,是指职工在职期间,由职工个人和所在单位按规定缴存的一种长期住房储金。住房公积金归职工个人所有,存入职工个人住房公积金帐户。
  第三条 本办法适用于赣州市城区(含章贡区、黄金开发区)范围内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位(以下简称单位)和在职职工的住房公积金缴存、提取、使用和管理。
  第四条 住房公积金的管理实行住房制度改革领导机构决策、住房公积金中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
  第五条 职工个人有义务缴存住房公积金, 有权利要求单位为其缴存住房公积金,有权利按照本办法查询、提取住房公积金和申请住房公积金贷款。 单位有义务为职工缴存住房公积金,有权利查询本单位和职工的住房公积金账户。
  单位和职工均有权利监督住房公积金的管理和使用。
  第六条 住房公积金不纳入个人所得税的计税基数,职工提取的住房公积金本息免征个人所得税。
  用住房公积金发放的政策性贷款,免征营业税、教育附加税、其它服务税。
           第二章 管理机构
  第七条 赣州市住房制度改革领导小组是管理住房公积金的领导和决策机构,其职责是:
(一)制定推行住房公积金制度的措施;
(二)审议确定住房公积金发展规划和归集、使用计划;
(三)审议确定住房公积金的预算、决算;
(四)确定住房公积金缴交率和住房公积金的最高贷款额度及其限额;
(五)市政府赋予的其他职责。
   第八条 市住房制度改革领导小组办公室是住房公积金管理的行政主管部门,其所属的市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)是依法管理住房公积金的事业单位,其职责是:
(一)实施住房公积金的管理;
(二)编制住房公积金发展规划和归集、使用计划;
(三)编制住房公积金的预算、决算;
(四)会同有关部门拟定住房公积金的缴存率;
(五)负责住房公积金的归集和偿还;
(六)审批住房公积金提取和贷款的申请;
(七)督促单位汇缴住房公积金;
(八)监督、检查受托银行按照委托合同办理住房公积金存贷业务;
(九)负责住房公积金的核算与结算;
(十)负责住房公积金的保值、增值;
(十一)行使行政法规、规章授予的行政处罚权。
(十二)承办上级部门决定的其他事项。
第九条 管理中心委托商业银行承办住房公积金存贷业务,按照住房公积金结算年度与受托银行签订委托合同。
第三章 住房公积金的缴存
第十条 职工个人与所在单位住房公积金缴存额按照上一年度职工月平均工资乘以缴交率计算。在住房公积金的结算年度内,住房公积金缴存额不变。 住房公积金的缴交率由市住房制度改革领导小组批准,管理中心公布。缴交率应当根据本市经济发展状况和个人收入情况的变化适调整。
经济效益好的企事业单位,经职工代表大会同意,可以提高住房公积金的缴交率。
职工工资额按国家统计局的规定计算。
  第十一条 单位缴存住房公积金前,应当向管理中心办理住房公积金缴存登记和账户设立手续。
   新成立的单位应当自成立之日起30日内,向管理中心办理住房公积金缴存登记和账户设立手续。单位录用职工,应当在当月发放工资前向管理中心办理职工个人开户手续。
  第十二条 职工个人缴存的住房公积金,由个人支付。
   第十三条 单位为职工缴存的的住房公积金,按下列渠道列支:
(一)国家机关在预算中列支;
(二)事业单位由财政部门核定收支后,在预算或者费用中列支;
(三)企业在成本中列支。
  第十四条 职工个人缴存住房公积金,由单位在发工资时代扣,连同单位为职工缴存的住房公积金,在当月发工资后5日内一并存入管理中心在受托银行设立的住房公积金专户,不得逾期缴存或者少缴、漏缴。
  第十五条 单位合并、分立、解散、破产的,应当在发生上述情况之日起30内,由原单位或者清算组织向管理中心办理单位住房公积金账户的变更或者注销手续,并且在办妥手续之日起20日内,向管理中心办理单位及其职工住房公积金变更、转移、封存手续。
   第十六条 职工调动工作单位应当同时办理住房公积金转移手续。
职工与单位终止劳动关系的,在职工重新就业前,由原单位向管理中心办理住房公积金账户封存手续;职工重新就业后,由录用中心向管理中心办理住房公积金账户启封、转移手续。
  第十七条 特困企业需要缴缓住房公积金的,应当由企业法定代表人提交缓缴申请报告并提请职工代表大会通过,经主管部门证明,报管理中心批准后,办理缓缴手续。缓缴期限一次最多不超过半年。
  单位欠缴职工的住房公积金,在缓缴期满后应当及时补缴。
   第十八条 对宣告破产的企业欠缴的住房公积金和所欠的住房公积金贷款,按照国家规定优先偿还。
  第十九条 职工住房公积金存款,年度内逐月缴存的按活期利率计息;上年度结转的暂按3个月整存整取存款利率计息。管理中心及受托银行于每年6月30日按照上年7月1日人民银行挂牌利率办理结息,并自结息日起自动转存。
        第四条 职工住房公积金的提取和使用
  第二十条 符合下列情形之一的,职工可以提取本人住房公积金账户中的储存余额:
(一)购买、建造、大修自住住房;
(二)离体、退休;
(三)完全丧失劳动能力,并与所在单位终止劳动关系;
(四)因被所在单位开除、辞退或者下岗、自动辞职等原因,与所在单位终止劳动关系后未重新就业满2年的;
(五)出国定居;
(六)偿还购房贷款本息;
(七)法律、法规规定的其他情形。
  职工在职期间死亡的,其继承人或者受遗赠人可以提取该职工住房公积金账户内的储存余额,同时注销该职工的公积金账户。
  第二十一条 按本办法第二十条规定提取本人住房公积金本息余额的,必须经职工所在单位核实,并出具提取证明。
  按本办法规定提取的住房公积金本息免征个人所得税。
  第二十二条 未按本办法第二十条第(一)、(六)项提取住房公积金的职工,在购买、建造、大修自住住房时可以向管理中心申请住房公积金贷款。
  第二十三条 住房公积金贷款,执行国家政策性贷款利率。贷款额度和贷款期限的控制,由市住房制度改革领导小组按本地缴存住房公积金总额的情况确定。
  第二十四条 申请住房公积金贷款,担保可以采用抵押、质押和保证方式。
  第二十五条 管理中心根据住房公积金年度计划,在确保正常支付贷款需要的前提下,经管理中心领导机构批准可以购买国债。
  管理中心不得用住房公积金及其收益为单位和个人提供任何形式的经济担保。
           第五章 住房公积金的监督
  第二十六条 管理中心应当建立、健全内部管理、监督、检查和财务会计制度,建立管理信息和系统和个人查询系统,逐步实现管理工作的规范化、科学化。 第二十七条 管理中心增值收益应当存入中心在受托银行开立的住房公积金增值收益专户,用于建立住房公积金贷款风险准备金、管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
  第二十八条 管理中心的管理费用,按照规定的标准编制全年预算支出总额,报市财政部门批准后,从住房公积金增值收益中上交市财政,由市财政拨付。
  第二十九条 管理中心应当接受市财政、审计部门的监督、检查。定期向市财政部门报送财务会计报表;年初向市财政部门报送住房公积金财务收支预、决算和中心管理经费预、决算和相应的情况说明书。
  第三十条 管理中心应当建立住房公积金年审制度,督促单位履行本办法规定的义务。
  第三十一条 管理中心应当按照委托合同对受托银行公积金运营情况进行检查,并且督促受托银行及时办理约定的业务。
  受托银行应当按期向管理中心提供委托合同约定的业务资料。
  第三十二条 管理中心应当按季向行政主管部门报送住房公积金统计报表,并逐级抄报上级管理中心。
  第三十三条 管理中心应当于每年9月将上一结算年度的住房公积金归集和使用情况向社会公布一次。
  住房公积金的结算年度,自每年的7月1日起至下一年度的6月30日止。
   第三十四条 缴存住房公积金的职工有权利向管理中心查询本人住房公积金存储情况,管理中心不得拒绝,不得收取查询费,磁卡工本费除外。
  职工、单位对住房公积金账户内存储余额有异议的,可以申请复核,管理中心必须在收到申请之日起5日内给予书面答复。
          第六章 罚则
  第三十五条 单位违反本办法规定,由管理中心按下列规定处理:
  (一)不办理住房公积金缴存登记或者不为单位职工办理住房公积金账户设立手续的,责令限期办理;逾期不办理的,处一万元以上五万元以下的罚款;
(二)未缴存或者少缴住房公积金的,责令其限期补缴欠缴的住房公积金;逾期拒不补缴的,可以依法申请人民法院强制执行。
(三)未给职工个人办理住房公积金账户的转移或封存、启封手续的,责令限期补办;
(四)将住房公积金挪作他用的,责令限期返还本息,在违法所得的,没收违法所得,并入住房公积金。
  有前款第(四)项行为的,可由有关部门按照管理权限对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十六条 职工采取欺骗手段,获得住房公积金贷款的,或者冒充他人名义支取他人住房公积金的,管理中心应当追回被骗或者被冒取的款项;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十七条 管理中心未在规定的期限内向社会公布住房公积金归集和使用情况的,或者故意隐瞒事实向社会公布虚假情况的,对其负责人和直接责任人依法给予行政处分。
  第三十八条 管理中心及其工作人员违反本办法规定,有下列行为之一的,由行政主管部门责令其纠正,限期追回被挪用的住房公积金本息;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)挪用公积金的;
(二)用公积金为他人提供担保的;
(三)玩忽职守、徇私舞弊,造成住房公积金损失的。
         第七章 附则
  第三十九条 县(市)的住房公积金管理可以参照本办法执行。
  第四十条 本办法由市政府法制局会同市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
  第四十一条 本办法自发布之日起施行。

试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障

中国法学 发表时间:199406

本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察,阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策,包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容。


最近几年来,我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看,它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表明在今后相当长的一个时期内,国家还须对房地产业采取发展的方针,因此,对房地产业实行宏观调控,将是国家的一个长期任务。我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发,确立房地产市场宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施。为此,很必要对我国房地产市场的现状作一大体考察,然后针对已经出现的或者可能出现的问题,提出相应的对策。

控制目标之一:对耕地占有面积的控制

我们必须承认这样一个事实:我国正在面临着一场土地危机,而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字,但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题,即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说,既要加快房地产业的发展,又要不占用耕地,是办不到的,现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度,我以为以下措施是必须采取的:


第一,把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划,仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”,但并没有像其他事项那样规定具体的指标,这不能不说是一个忽视或者说缺陷,尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的,这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此,在五年计划的国土开发计划中其他指标可以不列,但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同,因此,我主张以后的五年计划,应当按地区分列占用耕地的数字,然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划,层层分解,凡是列入计划的占耕地指标,不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中,必须包括耕地占用情况,以便把耕地的占用纳入权力机关的监督之下。


第二,把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来,指令性计划与市场经济的要求是不相容的,随着市场经济的发展,指令性计划指标将会逐步减少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,还必须把它纳入指令性计划的管理范围,即使在其他市场经济的国家,也不是对耕地占用放任不管。因此,在将来我国制定计划法的时候,还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。


第三,强化依法批地的法律意识,严格追究非法批地主持者的法律责任。我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定,该法实施以来,鉴于部分地方政府无视法律的规定,越权批准占用土地的现象十分突出,为此,国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告,但是至今这一现象仍未能有效制止,横向多头批地(如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地)和纵向越权批地(如化整为零多次批地、下放审批权等)仍然时有发生,造成土地供应总量失控。1993年,全国下达的用地供应计划为400万亩,而实际用地已达600万亩。造成这种状况,除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外,还有两个重要原因,一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容。凡是非法或者越权批地造成严重后果的,除了可能招致罢免之外,情况严重的还应受到刑事处罚;二是对于非法或越权批准占用的土地,不宜采取事后按程序追认的办法。这种对“违法事实”的“合法追认”,往往会为那些违法行为者大开方便之门,就通常而言,法律不应当承认既存的违法事实。

控制目标之二:把房地产开发控制在城市规划许可范围之内

编制城市规划是《城市规划法》赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里,与房地产开发紧密相关的,至少有以下三个问题必须解决:


第一,城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的,其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局,城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上,切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是1990年4月开始施行的,依据这个法律的规定,应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学,有的比较粗糙,有的纯属为了应付。但是,无论以上哪种情况,恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素,以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求,但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此,为了适应房地产开发的需要,我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况,对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视,以便进一步完善城市规划。今后的城市规划,我认为重点应当放在对旧城的改造上,尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就,但是,我国旧城改造的潜力还非常之大,旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此,国家可以设置若干优惠政策,鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子,因为那样只能使城市无限膨胀,这不符合中国的国情,我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市,而应当发展乡镇小城市。


第二,房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权,其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,因此,城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言,是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是,在现实生活中,我们却看到两种情况:一种是由于种种原因,比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响,有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求,但仍然能够得以建设;另一种是以城市规划不合理为由,为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由,如果确实如此,当然也不失为一种办法,现在需要反对的是规划本身是正确的,开发项目自己不符合规划的要求,而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。


第三,严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此,《城市规划法》已经作了一些规定,现在的问题是如何执行,在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施,对此,大都在执行有度的思想指导下,作一翻轻描淡写的处理了事,这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种“灵活性”。我认为这种执行思想不可取,我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻,不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然,我们很理解执行有度思想产生的背景,从某种意义上也是在从实际出发,但是,从长远执法来讲,不应当牵就这种实际,因为这种牵就往往会为违法行为找到一个“防空洞”,我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。

控制目标之三:确定合理的地价和房价基准

地价和房价是房地产市场的核心问题,也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低,尤其是涉外地价更低,从而造成了巨额土地权益的丧失;二是房价过高,有的高得惊人,超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在,都不利于房地产市场的健康发展,当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳入法制化的管理范围。


第一,运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成的。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定,其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定,以便成为确立地价和房价的基本依据。


第二,严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否,直接关系到国家、开发商和消费者的利益,必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定,对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题。造成的原因可能是多种多样的,但是,有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因,对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此,必须严肃处理。


第三,由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府,根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策,都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”,作为一般土地买卖的依据。对此,我们可以效法,我认为,在我国公布的“公示房地产价”,不应当只是一种宏观调控价,或者说是“中间价”,同时,还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点:一是体现国家对房地产市场的必要干预;二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息,平衡他们提心吊胆的购买心理;三是防止暴跌和暴利行为。


第四,引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象,它的基本含义是指对土地以上的空间的建筑权,也就是说谁要在土地的空间修建构筑物,谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现,比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋,然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀,土地供求矛盾加剧,必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域,并在相关的法律里作出规定。