上海市人民政府


上海市土地使用权有偿转让办法
上海市政府



第一章 总 则
第一条 为了推进全面改革和对外开放，改革土地使用制度，试行土地使用权有偿转让，促进上海经济的发展，根据国家的有关规定，特制定本办法。
第二条 本办法所称的下列用语的含义是：
（一）土地使用权有偿转让是指通过土地使用权有偿出让和土地使用权转让进行房地产经营的经济活动。
（二）土地使用权有偿出让（以下简称出让）是指上海市人民政府（以下简称市政府）将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，供土地使用权受让人开发经营，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金。
（三）土地使用权转让（以下简称转让）是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再移转的行为。
（四）土地使用权出让金（以下简称出让金）是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。
（五）土地使用金是指土地使用权受让人因使用土地而按年份支付给政府的金额。
（六）土地使用权受让人（以下简称受让人）是指因土地使用权的出让、转让或继承而享有土地使用权的企业、其他经济组织或个人。
第三条 土地在使用权有偿转让期间，所有权仍属于中华人民共和国。
地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物、隐藏物等，不在土地使用权有偿转让范围内。
第四条 与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区的企业、其他经济组织或个人，不得成为受让人。
第五条 受让人的合法权益受法律保护。
土地使用权有偿转让中的一切活动，应遵守中华人民共和国的法律、法规和上海市的有关规定。
第六条 上海市土地管理局（以下简称市土地局）主管本市的土地使用权有偿转让事务。
土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由市土地局与受让人签订。
第七条 上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责办理土地使用权有偿转让中各类登记事务。登记文件可公开查阅。
第八条 出让的最高年限，由市土地局在下列范围内核定：
（一）娱乐用地 二十年
（二）工业用地 四十年
（三）公寓、住宅用地 五十年
（四）旅馆、商业、办公楼用地 五十年
（五）科技、教育、文化、卫生用地 五十年
（六）综合或其他用地 五十年
需要超过上述年限的，由市土地局报市政府批准。
第九条 出让期满，除出让合同另有规定或城市规划不允许外，受让人可以申请续期。续期的最高年限由市土地局根据本办法第八条予以核定。
土地使用权需续期的，应另订出让金和重签合同。
第十条 除出让合同另有规定外，受让人可以将土地使用权转让或抵押。但违反本办法的转让和抵押无效。
土地使用权可以继承。
第十一条 受让人是外商投资企业的，可以根据有关规定享受优惠待遇，并不再按照《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》缴纳土地使用费。但不依照本办法获得土地使用权的外商投资企业，仍应按照《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》缴纳土地使用费。
第十二条 在取得土地使用权的地块上进行的各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记等手续。

第二章 土地使用权有偿出让
第十三条 出让的地块和条件，由市土地局会同上海市城市规划建筑管理局（以下简称市规划局）、上海市房产管理局（以下简称市房产局）共同拟订，报经市政府批准后实施。
第十四条 市土地局可以采取双方协议、邀请投标等方式出让土地使用权。
第十五条 市土地局应向有意受让土地使用权人提供下列资料和有关规定：
（一）土地的坐落、四至范围、面积及地形图。
（二）土地的规划用途、建设项目的完成年限、必须投入的最低建筑费用和发展面积的下限。
（三）建筑容积率、密度和净空限制等各项规划要求。
（四）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。
（五）市政公用设施现状和建设计划或建设要求。
（六）地块的地面现状。
（七）出让的形式和年限。
（八）投标者应具备的资格。
（九）投标地点、截止日期及招标程序、要求、规定和决标标准等。
（十）投标时需缴纳的保证金额。
（十一）出让金的付款方式和要求，受让人的经济责任等规定。
（十二）有关出让、转让等方面的具体规定和办法。
（十三）出让合同标准格式。
（十四）建筑物出售及管理的有关规定。
（十五）其他。
第十六条 协议出让的程序是：
（一）市土地局向有意受让土地使用权人提供出让地块的必要资料和有关规定。
（二）有意受让土地使用权人在得到资料后，应在规定时间内向市土地局提交土地开发建设方案和包含出让金、付款方式等在内的文件。
（三）市土地局在接到按第二项规定提交的文件后，应在三十天内给予回复。
（四）经过协商取得协议后，市土地局与受让人签订出让合同，并由受让人支付定金。
（五）受让人按合同规定支付出让金，向市土地局领取土地使用证，并在规定的时间内向市登记处办理土地使用权登记。
第十七条 邀请投标的程序是：
（一）市土地局根据出让地块的具体要求，向邀请投标对象发出投标邀请书、招标文件及具体资料。
（二）应邀的投标者在规定的投标日期和时间内，向指定的地点、单位提交保证金（不计息），并将标书密封后投入指定的标箱。
（三）市土地局会同有关部门聘请专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、评标和决标工作。
不具备投标者资格的标书，不符合招标文件规定的标书，以及超过截止日期送达的标书，评标委员会有权决定其无效。
评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者。评标委员会签发决标书后，由市土地局按标书订明的地址对中标者发出中标证明书。
开标、评标、决标应有上海市公证处参加并出具公证书。
（四）中标者在规定日期内持中标证明书与市土地局签订出让合同，并支付定金。
（五）中标者按出让合同规定支付出让金，向市土地局领取土地使用证，并在规定的时间内向市登记处办理土地使用权登记。
第十八条 中标者在规定的日期内不与市土地局签订出让合同的，取消其中标权，所交保证金不予退还。中标者因故不能在限期内与市土地局签订出让合同的，可以在期满前十天内向市土地局申请延期。但延长期不得超过三十天。
中标者所交的保证金可以抵充出让金，未中标者所交投标保证金，市土地局应在规定的日期内按原数原址退还。
第十九条 定金可抵充出让金。受让人不履行出让合同的，无权请求返还定金；市土地局不履行出让合同的，应双倍返还定金。
第二十条 市土地局与受让人签订的出让合同，应经上海市公证处公证。
第二十一条 出让金应按出让合同中规定的币种支付。
第二十二条 受让人每年应按下列标准缴纳土地使用金：
（一）一千平方米以下（含一千平方米）的地块，缴纳人民币一千元。
（二）超过一千平方米的地块，每平方米缴纳人民币一元。
第二十三条 受让人需要改变出让合同规定的土地使用性质和规划要求的，必须事先向市土地局提出申请，由市土地局提请市规划局审核批准后，按市土地局的规定补足出让金，重新签订合同或签订补充合同，并办理登记。
第二十四条 凡在受让土地上营建房屋及其他设施，应根据上海市城市规划、建筑管理、房产管理、交通、环保、卫生、环卫、消防等城市管理的有关规定办理各项申请审批手续。
第二十五条 受让人不按出让合同的规定完成建筑物的，市土地局可以根据具体情况处以罚款，直至无偿收回土地使用权。

第三章 土地使用权的转让
第二十六条 出让合同规定的建筑物未完成的，土地使用权不得转让。土地使用权分割转让的，必须经市土地局批准。
土地使用权转让时，其地上建筑物随之转让。
第二十七条 土地使用权的转让，其方式包括赠与、出售和交换。
第二十八条 受让人将建成的建筑物出售时，建筑物使用范围（包括庭院、围墙等）所占用的土地使用权同时移转。同一建筑物分割转让的，各房产所有人占有相应比例的土地使用权，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割。
同一建筑物分割出售时，出售人应事先订明各购买者应得的土地使用权的比例，并按市房产局的规定订出建筑物的使用管理维修公约。
房屋预售的，必须经市房产局批准。
第二十九条 在转让或继承土地使用权时，出让合同以及登记文件中所登记的权利、义务和责任一起移转。
第三十条 土地使用权的转让，可以在中国境内进行，也可以在中国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。转让在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证、外交机构的认证和中华人民共和国驻该国使领馆或
商务代表处的认证。在中国境内进行的，应经上海市公证处公证，或经有管辖权的其他公证处公证。
土地使用权的继承，必须经上海市公证处公证，但经法院调解或判决的除外。
第三十一条 土地使用权和房屋的转让，应由受让人持按本办法第三十条规定的经公证或认证的转让合同或继承证明等合法文件向市土地局、市房产局分别办理过户手续，缴纳过户费和纳税。未经过户的转让无效。
第三十二条 土地使用权（连同地上建筑物等）的转让和继承，受让人应在转让合同签订或继承公证后，向市登记处登记。
第三十三条 土地使用权在转让时，需要改变出让合同规定的土地使用性质和规划要求的，按本办法第二十三条的规定办理。
第三十四条 拥有土地使用权的整个企业或其他经济组织的所有权移转，土地使用权亦随之转让，并按本办法的有关规定办理手续。

第四章 抵 押
第三十五条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物等，可以抵押。
抵押权的设定应向市登记处登记。
第三十六条 抵押人与抵押权人各自的权利、义务等，必须在抵押合同中订明。抵押合同不得违背出让合同的规定。
第三十七条 抵押人将已出租的房产作抵押物，不影响原房屋租赁关系。
第三十八条 抵押权人有优先受偿权。抵押权人之间的优先顺序以在市登记处的登记顺序为准。
第三十九条 抵押人到期不能履行债务的，或抵押人在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依据法律和合同的规定处置抵押物。
因抵押物的变卖而受让土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的，受让人应按本办法第三十条规定取得公证、认证，并按第三十一、三十二条规定办理过户和登记手续。
第四十条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，抵押人和抵押权人应向市登记处办理注销抵押登记。

第五章 土地使用权回收
第四十一条 出让合同规定的使用期满，该地块的土地使用权即由市土地局收回。市土地局应同时注销土地使用证，并通知市登记处注销登记。该地块上的建筑物和其他附着物同时无偿收回。
出让合同中规定必须拆除的技术设备等，受让人应按时拆除。除出让合同另有规定外，非通用建筑物等必须由受让人按时拆除和清理，或由其支付拆除和清理费用。
第四十二条 出让合同期未满的土地使用权不得收回。在特殊情况下，市土地局根据社会公共利益的需要，可以依法定程序予以收回，并给予合理的补偿。
市土地局应在收回土地使用权日期前六个月，将收回土地使用权的理由、地块坐落、四至范围、收回日期等通知受让人，并在收地所涉及的范围内公告。自公告规定的收回土地使用权日期起，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物即由市土地局收回。
第四十三条 提前收回土地使用权的补偿金额应按出让合同的余期、土地的使用性质、地上建筑物、其他附着物的价值和出让金等项内容，由市土地局与受让人协商确定。
补偿金额协商有争议的，争议双方可以向人民法院起诉。按公告规定的日期收回土地使用权不影响补偿金额的最后确定。
第四十四条 收回出让合同期未满的土地使用权，市土地局与受让人协商后，可以将另一地块的使用权与受让人进行交换。交换时，市土地局与受让人应在协商确定收回的土地使用权的补偿金额和换得的土地使用权的出让金金额后，进行结算。
交换土地的使用权，市土地局应与受让人重新签订出让合同，并由受让人办理各项登记和换证手续。

第六章 税 收
第四十五条 出让、转让合同签订后，受让人必须向上海市税务局（以下简称市税务局）办理纳税登记，并比照《上海市契税暂行条例实施细则》的规定缴纳契税，税率减半优惠。出让合同的契税免予征收。
第四十六条 土地使用权连同房屋转让的，应由受让人缴纳契税。税率是：出售的按买价百分之三缴纳；赠与的按现值百分之三缴纳；交换的视同买卖行为，分别按现值百分之三缴纳。买价、现值由纳税义务人申报，经市税务局核定。
第四十七条 受让人在出让地块上建造的房屋，应按《城市房产税暂行条例》的规定缴纳房产税。计税办法：由受让人按房产原值扣除百分之二十后，以百分之一点二的税率，每年分两次缴纳。
在经济技术开发区新建房屋的，自建成之日起，可享受免征五年房产税的优惠待遇。
第四十八条 在完成建筑物以后，受让人将土地使用权连同房屋转让或将房屋出租时，应按《中华人民共和国工商统一税条例》缴纳工商统一税。税率是：出售的，按售价收入百分之三缴纳；出租的，按租金收入的百分之五缴纳；其经营所得，另按有关所得税法的规定缴纳所得税。个
人出售或出租的，按《中华人民共和国个人所得税法》的规定纳税。

第七章 附 则
第四十九条 受让人是中华人民共和国境内的企业或其他经济组织的，其税收应优先适用国内企业的有关税收规定。但外商投资企业按本办法纳税。
第五十条 有关土地使用权有偿转让的经济纠纷，争议双方可以按照合同的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。
争议双方没有在合同中订立仲裁条款，事后又未达成书面仲裁协议的，可以依据我国的有关法律向人民法院起诉。
第五十一条 本办法由市政府法制办公室负责解释。
第五十二条 有关实施本办法的具体规定，由市土地局和有关部门制订，报经市政府批准后实施。
第五十三条 本办法今后有修改的，不溯及修改前已签订的合同。但本办法修改后对受让人有优惠待遇的，经受让人申请，可以享受有关优惠待遇。但国家法律另有规定的除外。
第五十四条 本办法自一九八八年一月一日起施行。



1987年11月29日
安徽省铜陵市人民政府


铜政〔2004〕21号


印发铜陵市人民政府关于办理人大议案审议意见代表建议和政协建议案提案工作办法的通知



县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：

《铜陵市人民政府关于办理人大议案审议意见代表建议和政协建议案提案工作办法》业经市政府第5次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真遵照执行。


二○○四年七月十五日


铜陵市人民政府关于办理人大议案审议意见代表建议和政协建议案提案工作办法



第一章 总 则



第一条 为使办理人大议案、审议意见及代表建议、批评、意见（以下简称建议）和政协建议案、提案工作规范化、制度化、科学化，提高办理工作质量和效率，根据有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称人大议案、审议意见、代表建议和政协建议案、提案是指：

（一）市人民代表大会及其常委会审议通过的议案；

（二）市人大常委会会议审议市政府及部门工作情况报告后提出的，以市人大常委会文件交办的审议意见；

（三）市人大代表在人民代表大会期间提出的建议和市人大代表提出的议案经大会主席团或常委会决定作为建议处理的建议；

　　（四）市人大代表或代表小组在市人民代表大会闭会期间提出的经市人大常委会办公室交办的书面建议；

　　（五）经市政协常委会会议或主席会议讨论通过并向市政府提出的建议案；

　　（六）市政协委员以个人、联名或参加政协的党派、团体名义和市政协各专门委员会向市政协组织提交的，经市政协提案委员会审查立案后交市政府办理的书面提案；

（七）省人民政府交办的省人大代表建议和省政协提案。



第二章 职 责



第三条 做好办理工作是各级政府及其部门的法定职责，应明确工作机构，配备工作人员，建立和健全办理工作的各项制度。

第四条 市政府办理工作在市长领导下进行，由市政府秘书长负总责，市政府办公室具体负责对人大议案、审议意见、建议和政协建议案、提案进行拟办、交办和对办理工作进行检查、督促、指导、服务。

市政府领导及时研究办理工作中的重大问题，每年分别领衔办理1—2件建议和提案。

第五条 各承办部门实行办理工作行政首长负责制，主要负责人要经常听取本部门办理工作情况汇报，认真解决本部门办理工作中的问题。各承办部门主要负责人每年要领衔办理1—2件建议和提案。



第三章 交 办



第六条 人大议案、审议意见、代表建议和政协建议案、提案由市政府办公室依据各级政府及部门工作职责，按分级负责、归口办理的原则提出拟办意见。

市人大常委会通过的议案和市政协建议案经市长批示后由市政府办公室转交相关部门办理。

市人大常委会会议审议意见由市政府办公室对办理任务进行分解，报市政府秘书长批示后，以市政府办公室文件形式交有关部门办理。

市人大代表建议和政协提案经市长或副市长批示后，市政府会同市人大常委会、市政协召开专门会议集中交相关部门办理。

省人大代表建议、省政协提案经市长批示后由市政府办公室办理。



第四章 办 理

　　

第七条 各办理部门要在规定时间内确保完成市人大常委会议案提出的目标任务；确保市人大常委会审议意见得到落实；确保建议、建议案、提案件件有回音，事事有着落。在办理中，对应该解决并有条件解决的问题，要集中力量尽快解决；对因客观条件限制暂时难以解决的问题，要订出计划，创造条件，逐步解决；对因受条件限制难以办理的或不符合法律和政策规定的，要解释清楚。

第八条 具体承办人大议案的部门应在政府规定的时限内制定出办理计划提交市政府研究，再按市政府的决定予以办理，并将办理结果每半年向市政府报告一次。市政府每年向市人大常委会报告一次议案办理情况。

第九条 承办审议意见的部门收到交办通知后，应认真地组织办理，并在规定的期限内，向市政府报告办理的落实情况。市政府每年向市人大常委会全面报告一次审议意见落实情况。

第十条 承办建议和建议案、提案的部门接到交办件后，应认真清点，逐件登记。对交办件有异议的，应在收到之日起10日内向市政府办公室提出，经市政府办公室同意后方可退回，不得延误和自行转办。

办理内容涉及两个或两个以上部门的，由市政府办公室确定主办部门，再由主办部门提出协办部门申请，经市政府办公室审定后确定协办部门。协办部门应配合主办部门做好办理工作，及时提供相关资料，在离办结期限30日前将办理意见函告主办部门。

承办部门应加强与建议人和提案人的联系，了解建议、提案的意图和具体情况，主动通报情况，征询意见，增强办理工作的透明度，不断提高问题的解决率和代表、委员的满意率。

承办部门与建议人、提案人见面率应达到100%。

承办部门应在市政府办公室要求的办结期限内办复。因特殊原因不能按时办复的，应向市政府办公室作出说明，经批准后，可相应延长办理时限，但最长办理期限不得超过6个月。

承办部门应以正式文件形式向建议人或提案人答复。在形成正式文件前，答复文稿经部门主要负责人审查后，送市政府办公室审核。正式答复件主送每个建议人或提案人，抄送市政府办公室，同时抄送市人大常委会办公室或市政协办公室，由承办部门一并报送市政府办公室统一转送，其中人大代表建议、政协提案每件按建议人或提案人人数另加三份的总数报送，市政协集体提案每件按10份报送。

承办部门对内容相同的建议或提案，可以并案办理，但必须分别答复建议人或提案人。

第十一条 市人大常委会会议或主任会议对人大议案、审议意见办理情况不满意的，市政府将责成承办部门重新办理。

建议人、提案人对建议、提案办理结果不满意的，承办部门要按照反馈的意见，及时研究，组织复查。

（一）办理不当的，要采取措施，按规定程序重新办理；

（二）无法解决的，要再次向建议人或提案人说明情况，做好解释工作；

（三）需有关部门协助解决的，应及时与有关部门联系，有关部门应积极配合，不得推诿。

复查一般应在收到征询意见后10日内完成，并再次书面答复建议人或提案人，复查答复件抄送市政府办公室，同时抄送市人大常委会办公室或市政协办公室。

第十二条 省人大代表建议、省政协提案由市政府办公室按照省政府办公厅要求的办结期限答复省人大代表或省政协委员。相关部门要积极配合办理，及时将协办意见函告市政府办公室。



第五章 督 办



第十三条 承办部门要组织自查。对承诺当年落实的应在当年内落实到位；对承诺列入计划解决的，要制定跟踪落实措施，纳入下年办理工作，实行滚动办理。

第十四条 市政府办公室要会同市人大常委会办公室、市政协办公室和市政府督查室对人大议案、审议意见、建议案、提案办理落实工作进行督促检查，并对办理的落实情况进行通报。



第六章 总结考评



第十五条 承办部门应按要求对办理工作进行总结，并将书面总结材料分别报送市人大常委会办公室、市政府办公室和市政协办公室。

第十六条 市政府对办理工作实行考核奖惩制度。对成绩显著的部门和个人予以表彰和奖励，表彰和奖励每两年进行一次，由市政府办公室组织实施。对工作疏忽，工作推诿、敷衍塞责，造成严重后果的，对直接责任人给予行政处分，并追究主要负责人的行政责任。

对因工作失误造成严重后果的部门年度岗位目标责任制考核不得评为“优秀”等次。

　　第十七条 承办部门对人大议案、审议意见、建议和政协建议案、提案文本、办理报告和答复件，要按档案管理要求，立卷归档。归档工作须在下一次市人民代表大会和市政协全体会议召开后1个月内完成。



第七章 附 则



第十八条 本办法由市政府办公室负责解释。

第十九条 本办法自公布之日起执行。

铜陵市人民政府《关于办理人大议案、代表建议和政协建议案、委员提案工作办法》（铜政〔1999〕80号）同时废止。