国务院


关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见
国务院



目前，我国城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成了商品住房大量空置，严重影响了住房建设的发展。为认真贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号
，以下简称《通知》）精神，切实解决目前存在的问题，扩大国内需求，促进住房建设成为国民经济发展的新的增长点，必须在改革住房供应体系、停止住房实物分配、发展住房金融服务的同时，加强和改善房地产价格调控，调整住房价格构成，保持价格合理稳定，促进住房建设的发展。

一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
各地要按照《通知》精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用
住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，利润控制在3％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由
政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发
企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。
加强地价管理，降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁，对拆迁户实行拆除
房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。
二、清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成
各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），加大清理整顿工作力度，再取消一批收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金
、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织
的服务收费，对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，加强对建设项目收费的监审。
对城市基础设施配套费等较大收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前，各地应按照合并重复的收费项目、降低过高
的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，人防工程
异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则
出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房，应按保本或保本微利的原则核定价格标准。
三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序
政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力
相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住房提供质价相符的服务。
四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超
面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范，促进
公有住房出售工作积极健康发展。
五、加强领导，做好房地产价格调控的各项工作
加强和改善房地产价格调控，保持价格总水平的基本稳定，是当前深化城镇住房制度改革，加快住房建设，使住房建设成为新的经济增长点的重要措施。地方各级人民政府要加强领导，统筹安排，认真组织做好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的落实工作。在政府
统一领导下，政府价格主管部门要与建设主管部门等有关部门密切配合，加强房地产价格调控制度和市场价格行为规则的建设，并针对住房价格构成中土地取得费用过高、建设项目收费过多及开发企业的成本和利润缺乏有效约束等问题制定专项治理方案，逐步调整住房价格构成。要加强对
住房价格和各项收费的监督检查，对有令不行、有禁不止，以及乱涨价、乱收费等违反价格政策的行为，要严肃查处。
各地要及时总结经验，不断完善政策措施，协调、处理好出现的新矛盾、新问题。各省、自治区、直辖市人民政府可结合本地情况制定具体实施办法，并报国家计委备案。



1998年10月7日
现代环境法的伦理精神探源
屈 振 辉
【摘 要】 伦理精神是现代环境法有别于传统环境法的重要特征之一，而这种伦理精神亦有着深厚的渊源。现代环境法的伦理精神根源于人性发展的伦理要求，来源于环境问题的最终实质，起源于现代出现的环境伦理。对现代环境法的伦理精神进行追本溯源式的探求，在环境法的理论研究上具有重要意义。
【关键词】 现代环境法 伦理精神 伦理要求 环境问题 环境伦理

环境法学界目前对环境法的调整对象问题尚在论战之中。有些学者主张环境法是以人与自然间的关系为调整对象，而有些学者则主张环境法是以人与人之间的社会关系为调整对象。[1]尽管两种主张之间的分歧较为严重，但却都毫无例外地强调了以人作为所调整关系的核心。以人为调整对象是法的基本特征，环境法在近代的蓬勃发展主要源于人类在日益恶化的生态环境压力下，高度关注和反复思考自身存在问题的结果，这在本质上就决定了环境法必然以人为其价值本位。人是具有理性思维的万物灵长，他们自产生之日起就从未中断过对自身存在问题的哲学思考。“理性的思潮，例如人本主义，从实质上影响着法律传统。只要世俗社会和思想的王国存在着律令，理性的思潮就对法律的成长发生着实际的,或许深不可测的影响。”[2]人类对自身存在问题的哲学思考经过演化，最终构成了环境法的法哲学基础，因此环境法自诞生之日起就被深刻上伦理道德的烙印。
然而人类的上述思考是一个不断递进、逐渐深入的过程，环境法也并未始终以人类伦理为其演进轨迹。现代以前，人们较为重视思考自身存在的方式问题，以此为基础的传统环境法过于偏重保护人类自身的生存环境。再加之人类认知能力和科技水平的有限，因此传统环境法只可能成为保护某种资源和防止某种污染或破坏的纯技术性规范。这种“头痛医头、脚痛医脚”的办法并不能最终解决环境问题，人们不得不转而开始思考自身存在的价值问题，环境法于是进入以环境伦理为构造基础的现代发展阶段。
法作为一个历史范畴，它的演进具有过程性与阶段性，环境法亦不例外。自1972年联合国环境与发展大会后，各国普遍把可持续发展作为环境政策与立法的指导思想，环境法伴随着经济发展和社会变迁相应地历经了从传统向现代的历史转型过程。尽管学界普遍将综合性、社会性、科技性和共同性视为环境法的普遍特征，但这都并未概括出现代环境法的独特之处。现代环境法是人们对自身存在价值问题进行哲学思考的法律结果，它相对传统环境法而言，最明显的特征在于其内蕴着极其丰富的伦理精神。
一、 现代环境法根植于人的伦理要求
人性本应属于伦理学研究的视阈，而法作为人类主观思维设计的产物，又必须以某种人性假设为存在前提和逻辑起点。人性自然成为沟通伦理学与法学之间的桥梁。人性是一个内涵丰富且不断发展的范畴，对人性的不同认识造成了不同法域内人性假设的千差万别。马克思依据其对人类社会结构三阶段的划分，相应地将人性依次分为个性、社会性和类本性等三类。以此为依据，不但传统与现代的各种法域划分似乎都能找到某些理论根据，而且也使在不断演进中的各部门法具有了进行法域变换的可能。环境法在历史上相继经过了由私法到公法再到社会法的变迁过程，并正在向未来的第四法域——生态法域发展[3]，其原动力就在于对人性假设的不断发展和修正。现代环境法是以“生态人”的人性假设为基础的，它是人在生态上的伦理主张的具体化，而根源于此的现代环境法也应当具有某些伦理精神。
（一）现代以前环境法的各种人性假设
垄断的出现是环境法成为独立法律部门的时间标志，以其为界限可以将环境法划分为垄断前和垄断后两个阶段。垄断产生以前的人类社会即马克思所说的“人的依赖关系”阶段，人性在这一阶段主要表现为人们追逐个体利益的最大化的个性，这成为人们据以设计法律制度的基础（即“经济人”的假设）。此时有关环境保护的法律规范虽分属私法或公法范畴，但核心都是为了保障和实现个体利益的最大化：设计以权利为本位的私法规范保护环境是为了张扬人的个性，促动他们创造财富的积极性；设计以义务为本位的公法规范保护环境是为了压抑人的个性，防止他们为谋私利而彼此伤害。垄断出现以后的人类社会即马克思所说的“物的依赖关系”阶段。生产力的迅速发展将每个人都卷入到社会的洪流之中，人不再是孤零零的个人而是处于社会之中的人。“经济人”的人性假设因弊端重重而日渐被人们所弃，法律制度在设计上的视角也不再是个人而是社会（即“社会人”的假设）。以社会利益为价值本位，公、私两大法域相互融合，衍生出新兴的法域即社会法域；而其中有关保护环境、防止污染的规范又被汇集在一起，成为独立的法律部门即环境法。
（二）现代环境法的“生态人性”假设
环境问题的日趋恶化，迫使人们开始对传统环境法进行反思。首先需要反思的就是作为其存在基础的人性假设。当代的环境问题既不是私人问题也不是社会问题，而是逐渐扩大成为了整个人类的共同问题。在环境问题面前，人的私利和社会利益已为人类整体利益所概括，人的个性和社会性已被人的类本性所替代。在自然环境面前，人既不能以个体为存在单位也不能以社会为存在单位，而必须以“类”——人类为存在单位。这必然导致法律制度设计前提的根本变化，“经济人”和“社会人”的人性假设终被“生态人”的人性假设所替代。“生态人”的人性假设认为人类与万物生而平等，人类仅是自然的部分而非自然的主宰，人类活动必须依照自然规律进行，人类必须实现代际发展上的可持续性。这就突破了以往仅将法的调整对象限于人际（域）的局限，从而实现了法域划分上的革命性突破，衍生出以生态利益为本位的第四法域——生态法域。“生态人”人性假设的实质是人在生态上的伦理要求的特殊表达，而这种表达本身就蕴涵着丰富的伦理精神。
二、环境问题的终极实质是伦理问题
环境法以现实环境问题[4]为主要规制对象，环境问题的性质直接影响并制约着环境法的性质。对环境问题的定性研究自然成为了环境法定性研究的理论起点。尽管学界对环境问题有着诸多不同的理解，但这些理解最终都可以归结为伦理问题。
（一）有关环境问题性质的不同观点
环境问题的涉及面甚广，对于其实质的认识也众说纷纭、莫衷一是，大致可归纳为经济说、科技说、政治说、社会说和国际说等几种主张。较为普遍的观点是视环境问题为经济问题，将环境问题归结为市场失灵和政策失效，认为环境问题主要是由于“市场不能精确地反映环境的社会价值”以及“政府行动鼓励低效能所反致的环境毁坏而导致的。”[5]但有人却视环境问题为科技问题，将环境问题恶化归咎于科技不发达，即“科技提供资源或消除污染的速度慢于人类消费资源或制造污染的速度。”[6]也有人视环境问题为政治问题，将环境问题提升到政治的高度，旨在强调环境问题对发展国民经济、提高生活质量和增强综合国力的至关重要性。还有人视环境问题为社会问题，认为“环境问题的产生有其深刻的社会根源，而其最终解决也必须依托于现有社会运行机制的深刻变革。”[7]更有人视环境问题为国际问题，认为环境问题早已超越主权国家的国界和管辖范围，成为区域性的和全球性的环境污染和生态破坏问题。此外，其它学者也根据各自的视角对环境问题的成因进行了不同的论述。
（二）环境问题的终极实质是伦理问题
上述分析虽都有一定依据和合理之处，但都未真正触及到问题的实质。环境问题的实质最终应归结为伦理问题。一方面，人类在个体与整体利益关系上的错误选择导致了现实的环境问题。主、客二分的传统哲学将世界截然分为人类世界与人外世界。在此影响下，作为类主体的人为片面追求自身物质需要的最大限度满足，忽视并肆意侵占其它生物及自然环境等世界整体中的非人类主体的当然利益。而在人类世界的内部，也有空间上的个别与群体、时间上的当代与未来等划分。作为群主体中的个别人或当代人为追求自身利益最大化或某种特殊利益，忽视甚至不惜损害整个人类或后代人应有利益。人们在无道德状况下或畸形道德的指引下，在非理性发展的歧途上越深陷环境问题也就越严重。另一方面，人类对环境问题的关注最终可归结为对自身生存价值问题的关注。经济的增长、科技的进步无疑能极大地满足人类物质生活的需要，政治的昌明、文化的发展无疑能极大地满足人类精神生活的需要。然而这些并非人类幸福生活的全部，充其量仅是人类生存“形”的层面。作为具有理性思维的万物灵长，人类对自身生存的思考必然会上升到“实”的层面，即探询人类生存意义之所在的层面。如果仅将环境问题视为人类生存的方式层面，这种理解未免太过狭隘；而只有将环境问题上升到人类生存的价值层面，对人类生存的理解才能达到全面和完整，人类的生活才能真正实现幸福。人们在穷尽种种手段之后仍未最终解决环境问题的事实也无可辩驳地证明了这一点。况且从历史的角度考察，人类最初开始关注环境问题也并“不是出于现实的物质利益和经济需要，而是出于伦理信念” [8]，我们将环境问题的实质最终归结为伦理问题的理由就充足了。
三、现代环境法起源于现代环境伦理
马克思主义法学认为，法律起源于原始社会有关生产、分配和交换产品行为的共同规则或习惯，这是对法起源问题的一般性描述。但法作为一个历史范畴，其产生具有过程性。各部门法的产生时间并不统一，演进过程也不尽相同，这就造成了各部门法在起源上虽有某些相同但更存在着差异。特别是那些在近代法律社会化变革过程中产生的法律部门，它们是在法作为独立的社会规范出现之后形成的。它们不可能起源于共同规则或习惯，而是各自有着具体的产生渊源。例如，经济法就起源于资本主义国家为克服市场调节弊端、排除市场竞争障碍、应对经济发展危机而制定的现代经济政策。现代环境法作为的第三次法律革命的产物，自然有着与传统环境法所完全不同的起源——它起源于现代环境伦理！
（一）对于传统环境法起源的历史考察
人类依法保护环境的历史可谓源远流长。我国西周的《伐崇令》和古巴比伦的《汉穆拉比法典》等古代法律文献中都有涉及环境保护的专门规定。但环境法作为独立的部门法的出现，却是在资产阶级工业革命之后，此时环境法的发展才开始进入传统阶段。传统时代的环境法，因受人类认知能力和科技发展水平的限制，只关注人类自身存在的方式层面。这种形而下的思考方式导致了环境法仍无法突破传统法学理论的束缚，视域也仅限于濒危资源保护或严重污染治理等狭窄范围里。所谓环境法只不过是其它部门法基本理论在环境领域的简单应用和人类有限环境科学知识的法律“直译”。法律规范以社会学为视角，可分为伦理性规范和技术性规范两大类。纵观这种以公法形式出现的传统环境法，义务性规范、技术性规范和强制性规范充斥其间，几乎没有任何伦理色彩可言。传统环境法内在伦理精神的匮乏，决定了它无法最终有效解决环境问题。这迫切需要人们重新审视传统环境法，并对它进行革命性地彻底变革，而这首先必须从其法哲学基础开始。“哲学上的每一次更新，每一种新的较有影响的哲学流派的出现，都会引起法学方法论的更新或法学价值定向的改变，并推动着新的法学流派的出现或既有法学流派的分化。”[9]日益严峻的环境问题迫使人们必须重新寻找一种哲学理论，并以此为指导对环境法进行理论上脱胎换骨式的再造。
（二）现代环境法起源于现代环境伦理
现代环境伦理是对传统伦理的彻底颠覆，而它的出现同时也颠覆了传统法学的理论基础，因此现代环境法才能冲破束缚、应运而生！现代环境伦理对现代环境法的重要贡献主要有四个方面：首先是调整范围的拓展。传统伦理关怀的主体和对象都是以个体或社会成员形式出现的人，而现代环境伦理关怀的主体和对象分别是以“类”形式出现的人和独立于人类之外的自然。据此，现代环境法才可能将其调整视野扩展到人类与自然关系的广阔领域。其次是价值观念的扬弃。传统伦理只承认人的价值而否认自然的价值，而现代环境伦理既承认人的价值更看重自然的价值。罗尔斯顿就将自然的价值系统归纳为十四项[10]，并以此为基础构建他的环境伦理学体系。据此，现代环境法才能突破了以往以人或国家或社会为价值本位的传统法域的局限，进入以生态利益为价值本位的生态法域之中。[11]再次是基本理念的重构。现代环境法在对传统法学理论进行彻底颠覆之后，必须重新构建完全属于自己的基本理念。现代环境伦理为现代环境法提供了诸如可持续发展、环境秩序、环境安全、环境正义等一系列特殊理念，而这些理念是以往哲学或伦理学所无法提供的。据此，现代环境法才能以其为元素构建自己独立的原则、制度并最终形成自己的体系。最后是研究范式的突破。蔡守秋先生对此已有详尽论述，笔者就不再赘述了。[12]鉴于以上贡献的不可替代和独创性，可以确认现代环境伦理与现代环境法之间存在着密切的源流关系。
对现代环境法追本溯源式的探求，使我们可以初步确认现代环境法的伦理性特征。这就使以伦理性为特性的现代环境法在客观上必然“要求法律必须体现某种伦理精神，必须追随某些道德目标，必须遵循某些价值准则”，而且“法律的有效性就在相当程度上取决于它是否具有一种现实的道德属性。”[13]对现代环境法的伦理精神进行深入探源的重要意义就在于此！

[1]前者的代表性论著为:蔡守秋.调整论——对主流法理学的反思与补充[M].北京:高等教育出版社,2003; 后者的代表性论著为:李爱年.环境保护法不能直接调整人与自然的关系[J],法学评论,2002（03）.
[2] [美]艾伦•沃森著. 李静冰译.民法法系的演变及形成[M].北京:中国政法大学出版社,1992.120.
[3] 郑少华.生态主义法哲学[M].法律出版社,2002.25-28.
[4] 环境问题有原生与次生之分，本文所称环境问题仅指次生环境问题，即因人类违背自然规律不恰当地开发利用环境所造成的环境污染和环境破坏，即环境法调整范围内的环境问题.
[5] 汪劲. 环境法律的理念与价值追求[M]. 北京:法律出版社,2000.5-6.
[6] 杨通进. 走向深层的环保[M]. 成都:四川人民出版社,2000.44.
[7] 谭江华、侯钧生. 环境问题的社会建构与法学表达[J], 社会科学研究.2004.(1).83.
[8] 杨通进. 走向深层的环保[M]. 成都:四川人民出版社,2000.11.
[9] 张文显. 法理学[M]. 北京:高等教育出版社/北京大学出版社,1999.3.
[10] Holmes Rolston,1988,Enviromental Ethics: Duies to and Value in the Natural World, Temple University Press.4-27.
[11] 郑少华. 生态主义法哲学[M]. 北京:法律出版社,2002. 24.
[12] 蔡守秋. 论法学研究范式的革新——以环境资源法学为视角[J], 法商研究.2003.(3).
[13] 胡旭晟. 论法律起源于道德[J],法制与社会发展.1997.

原载网址:http://www.riel.whu.edu.cn/show.asp?ID=3633
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本文系笔者硕士论文《现代环境法的伦理精神》（暂拟题）的第一章，希望浏览和阅读本文者能以电子邮件形式与笔者进行交流！