公民诉讼代理是指在我国司法实践中，除律师之外的其他人即非法律职业的普通公民被委托作为诉讼代理人，按照法律规定的程序、义务参与诉讼活动的一种代理人制度。新民诉法出来后，很多人都认为法律已经开始对公民代理进行了限制，下面我就新民诉法中关于对公民代理的规定谈下自己的看法。

　　一、关于我国公民诉讼代理的起源与发展

　　我国现代公民代理起源于1932年中华苏维埃共和国执行委员会颁布的《裁判部暂行组织及裁判条例》第24条规定“被告人为本身利益，可派代表出庭辩护，但须得到法庭的许可”，该处的所谓“代表”就是指一般的公民。虽然1950年12月中央人民政府司法部发出《关于取缔黑律师及诉棍事件的通报》，完全废除了旧的诉讼代理制度包括当时的律师制度。但1954年的《中华人民共和国法院组织法》中规定“被告人除自己行使辩护权外，可以委托律师为他辩护，可以由人民团体介绍的或者经人民法院许可的公民为他辩护”，虽然当时没有单行的诉讼法对公民代理予以规定，但1979年7月5日颁布的新的《中华人民共和国法院组织法》，后来虽然经过了1983年、1986年、2006年的三次修正，现行的法院组织法依然保留了“被告人除自己行使辩护权外，可以委托律师为他辩护，可以由人民团体介绍的或者经人民法院许可的公民为他辩护”的内容，而且从1979年开始，我国分别制定了刑事、民事、行政诉讼法，其中诉讼代理制度的规定中，都规定了“经人民法院许可的公民”可以受委托担任辩护人或者诉讼代理人。

　　二、公民代理的限制与存废

　　其实对于公民代理的存废或者说是否限制公民代理，一直都是一个比较有争议的问题。

　　支持公民代理的理由主要有：1、公民代理弥补了当事人诉讼能力的不足，更利于保障当事人诉讼权利的实现，也在很大程度上促进矛盾的化解和民事诉讼活动的开展；2、公民代理符合现代法治理念，对于推进社会主义法治具有积极意义；3、我国法律职业服务还比较有限，鼓励、引导公民参与诉讼，有利于解决纠纷，维护社会的稳定。　　　　

　　反对公民代理的理由主要有：1、在实践中，有些公民代理人本身没有法律知识，不懂法律，不了解诉讼程序，在审理过程中法官没有办法与代理人进行交流，不利于公民诉讼权利的保障，也影响了诉讼的正常进行；2、有些公民代理人为了乱收费常常错误的引导当事人，挑起诉讼，故意激化矛盾，一旦出现败诉，又常常利用当事人不懂法律怂恿当事人，说司法机关不公正，对方当事人更有关系，或者说对方给法官送礼等等，严重影响了司法公正及司法机关在当事人中的形象；3、有的公民代理人对外包揽诉讼，成为职业代理人，对法律服务行业的不当竞争造成冲击，同时，一旦案件出现问题或者败诉，往往会让当事人觉得律师只会收钱不会办事的形象，其实自己根本就没有分清真假律师，这对律师的整体形象都有一定影响，这也是为什么律师、法律职业人要求限制或者取缔公民代理的理由。

　　笔者认为：公民诉讼代理的存在，是从古至今一直流传下来并发展起来的，在一定程度上适应了司法制度与司法实践的需要。在中国几千年发展下来的乡土社会人情中，在专业法律服务和法律援助有限的背景下，应该鼓励、引导公民参与诉讼，这样更有利于社会纠纷矛盾的化解。具体理由有：1、我国法律的专业化以及法律实践人员的专业化还有待提高，专业律师在质量和数量上仍不能满足整个法律服务行业的需求，而公民诉讼代理可以弥补一些法律服务的专业需求，能够满足基层群众对社会法制、经济生活的基本需要；2、我国的经济状况还不是很好，特别是在广大农村，多数当事人的经济状况比较差，难以承担律师代理费用，国家能够提供的法律援助范围和作用还非常有限；3、公民代理一般都是当事人的亲朋好友，是当事人从自己身边周围的人群中所选择的比自己更适合参加诉讼的人选，对于案件的调解，社会矛盾的化解，法制的宣传教育均具有重要的意义；4、我们不能否认，一些不好的公民代理是存在的，但不应因为一些不好的公民代理行为而否定整个公民代理制度，公民代理制度本身是好的，只是被一些人搞坏了，所以我们应该从实践中予以规范。由于我国公民代理的基本条件和环境并没有发生根本性改变，公民代理制度仍然是我国诉讼代理制度中不可或缺的一部分，将在今后一段时间或者相当长时间内发挥着重要的作用。

　　三、新民诉法下的公民代理

　　2013年1月1日实施的新民诉法依然对公民代理有明确的规定，新民诉法规定的公民代理有：当事人的近亲属或者工作人员，当事人所在的社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。较之旧民诉法，新民诉法增加了当事人所在的社区推荐的公民可以作为代理人，而删除了经人民法院许可的公民作为代理人的情形。

新民诉法实施后，很多人都觉得新民诉法对公民代理进行了限制。其实不然，新民诉法对代理人所作的修改并没有限制公民代理，甚至放宽了公民代理的条件。旧民诉法规定的经人民法院许可本身是一种限制，旧民诉法只规定了经人民法院许可，但对于那种情形可以许可，那种情形不能许可，旧民诉法也好，民诉意见也好，均未作出规定，这就赋予了法院更大的权利。其实法院这种许可本质上就是一种行政许可，只有法院许可你代理了，你才可以作为公民代理，如果法院不允许你代理，不许可你，你就不能代理，甚至你连怎样救济都不知道，因为法律根本就没有规定法院不许可公民代理的救济措施。现在新民诉法取消了经人民法院许可，实质是一种进步。一个公民作为代理人，只要委托人、被委托人双方合意，签订委托代理合同就能成立委托代理关系，诉讼中的委托代理也应是委托代理的一种。

　　新民诉法增加了当事人所在社区推荐的公民，只是对公民代理进行了规范，完善了有关组织推荐诉讼代理人的规定，一个当事人所生活的社区，对当事人周围的情况比较熟悉，也比较了解，对那些人可以成为诉讼代理人，能够给当事人带来最大利益化也是比较清楚的，新民诉法增加社区推荐的公民，是对当事人权益的最大保障。不管是社区推荐的，还是单位或者有关社会团体推荐的，都需要当事人自己同意，都需要当事人自己签订委托协议。公民代理的最终的目的就是为了当事人更好的参加诉讼，更有利于社会矛盾的化解，更好的维护社会的稳定。
云南省人民政府


云南省城镇房产交易管理暂行办法
云南省人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强城镇房产交易管理，维护房产交易市场秩序，保障房产交易当事人的佥权益，根据国家有关法规、政策，特制定本办法。
第二条 城镇规划区范围内、独立工矿区内各种所有制房屋的买卖、租赁、有偿调换、抵押等在房产流通过程中发生的经济活动，适用本办法。
房产交易涉及土地使用权出让、转让的应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和我省的有关规定办理。
军队与地方之间的房产交易应遵守《中国人民解放军房地产管理条例》和本办法的有关规定。
涉外房产交易，除法律和政策另有规定外，均必须遵守本办法。
第三条 各级人民政府的房产管理机关是各该行政辖区内的房产交易的主管机关。
为加强管理，各市、县可成立由房产管理部门牵头，有工商、土地、物价、财政、税务等部门参加的房产市场管理委员会，负责房产交易管理的领导、直辖市、监督工作。

第二章 房产交易管理
第四条 市、县房产交易管理所（以下简称交易所），办理房产交易登记、监证手续，开展房产价值、价格评估；提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务；接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务，并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动
。
土地管理部门可派人到交易所联合办公，办理房产交易中的土地合作权变更登记业务。
各有关房产交易市场的管理部门，应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。
第五条 进行房产交易时，交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记，按程序办理有关手续，并交纳规定的税费。
房屋交易涉及土地使用权转让的，转让方应先与土 管理部门签定土地使用权出让合同。
第六条 房产交易程序及需办理的手续如下：
（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有：
1、房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。
2、涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同，以及缴纳出让金的证明。
4、交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。
（二）证件齐备无误的，由交易所提供统一印制的房产交易合同文本，当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。
（三）交易所对交易合同进行监证。监证时，交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明，并出示有关原始资料和凭证。
（四）凡用于生产经营的房屋交易合同监证后，应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证，其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。
（五）房屋所有权转移的，当事人凭监证或鉴证后的合同，在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续，到土地管理部门办理土地使用权转移手续。
第七条 经省行业主管部门批准成立，并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司，出售本单位开发建造的商品房，其交易需办理的手续，由市、县按第六条要求，本着简便的原则作出规定。
第八条 任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。
第九条 下列情况的房产交易，须报县以上政府或有关部门批准。
（一）行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产（商品房除外），需经同级财政部门提出意见后，报同级政府批准；事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的，须报县以上政府批准。
（二）单位购买城建开发公司的商品房，应按有关规定，报经行政主管部门或计划部门批准。
（三）预售商品房（期货交易），须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊，需在领取规划用地许可证之前预售商品房的，报市、县人民政府批准。
（四）个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖，按国家有关规定执行，或是按房改方案的有关规定执行。
第十条 下列房产禁止交易：
（一）建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证，属违法建造而尚未作出处罚结论的。
（二）无房屋所有权证，或是所有权证与所交易的房产不符，以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。
（三）涉及土地使用权转让还未以得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的；
（四）已依法公告拆迁，属公告拆迁范围内的；
（五）原有房产债务在当事人之间尚未解决，未达成文字协议的。
（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房，或是虽未报请鉴定，但实际上已属应停止使用或拆除的危房。
（七）属落实政策发还的房屋，但房屋尚未腾退的。
（八）未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。
（九）房产所有权有争议，尚未解决的。
（十）其它依法限制权属转移的。
第十一条 房屋所有权依法转移时，该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时，各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权（商品房除外）。凡属于共有房产的建筑物，其占用土地的使用权整体不可分割。
第十二条 原已出徂给他人使用的房产出卖时，产权人应提前三个月书面通知承租人，租约未到期，应征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第十三条 承徂房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人，不得将房屋转徂或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用，应事先征得出租人同意。出租人同意扣的二次房产租赁也应遵守本规定。
第十四条 私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位，也不得以利润分成为名变相收取租金。
第十五条 承租人有下列行为之一者，房屋所有人可解除租赁合同，索取赔偿。
（一）擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。
（二）擅自改变合同规定的房屋用途，造成房屋损坏的。
（三）无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。
（四）利用承徂房屋进行非法活动的。
（五）其它严重违反租赁合同的。
除上述原因外，出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则，出租人不得随意解除租赁合同。
第十六条 任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标，或是对私有房产进行价值评估，都应委托市、县交易所进行，其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。
对属于国有资产的房产进行评估，必须符合国有资产管理部门的有关规定。

第三章 房产价格管理
第十七条 按有关规定出售的公有住宅、房产开发公司出售的商品房、房产管理部门出租用于居住的直管公房，出售出租实行国家定价。其中，房改售房售价一律由省人民政府审批；出租用于居住的直管公房的租金由州、市人民政府、地区行政公署审批；商品房价格管理办法由省物价
局会同省建委作出规定。
第十八条 不属于第十七条规定的其它房产交易，其交易价格或租赁价格由交易双方根据评估价格协商议定。对成交价格超过评估价格的部分，由房产管理部门和土地管理部门按照有比例、缓递增的原则征收调节费，调节费由卖方、出徂方负担，收费办法和标准由省物价部门会同财政
、房产和土地管理等部门制定。收取的调节费纳入当地城市建设维护资金管理，专项用于城镇直管危旧住宅的修善或改造。属于土地增值收取的增值费，属于当地的财政收入，主要用于城市建设和土地开发。
属国有资产的房产进行买卖，免收调节费。
第十九条 房产出租、出售价格及地价的评估原则、规定、适用范围等，由省物价部门会同省建设部门、省土地部门、省财政部门共同制定。在省未作统一规定前，可由地、州、市物价、房产、土地、财政管理部门暂行规定。
第二十条 房产交易必须使用税务机关统一印制的云南省发票（房产经营专用）。交易者在成交后应按照税法的规定到税务机关缴税。

第四章 奖励与惩罚
第二十一条 违反本规定有关条款，由市、县交易所、工商行政和物价等管理部门按下列款项进行处理：
（一）违反本规定第五条、第六条、第七条、第八条和第二十条但符合第九条规定的，除责令其补办手续、补交税费外，由房地产管理部门给以批评教育或按有关规定处罚。
（二）违反本规定第六条第二款，隐瞒实际成交价格的，由房地产管理部门处以所隐瞒交易金额一定比例的罚款，并责令其按实际成交价格重新订立合同，交纳税费。
（三）违反本规定第十条的，或是严重违反其它条款的交易活动，由工商行政管理部门或其它有关部门依据有关法规，视其情节轻重，分别给予罚款、没收非法所得，没收非法交易物等处罚。也可并处。
（四）对本规定第六条第四款所指的房产交易的无效合同确认、违法合同的查处以及纠纷的调解仲裁，依照《经济合同法》及有关规定处理。
（五）在房产交易中违反土地管理法律法规的，由土地管理部门按有关规定处理。
第二十二条 妨碍、阻挠房产交易管理人员执行公务、扰乱房产市场秩序的，由当地公安机关按《治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房产交易中的非法行为。举报、揭发经查证属实的，由房产交易管理部门、工商行政管理部门、税务部门及其他有权查处的部门，按国家有关规定从罚没款中提取一定比例奖励举报人。

第五章 附 则
第二十四条 农村集镇房产交易可参照本办法办理交易手续。
第二十五条 本办法由云南省城乡建设委员会解释。
第二十六条 本办法自发布之日起执行。


1992年5月25日