试论保证期间的性质与诉讼时效

作者：陈兆利
山东亚和太律师事务所
联系电话：13356893002

内容摘要 保证期间是保证合同制度的一项重要内容。我国法律对保证期间的规定不甚合理。保证期间的性质是一种特殊的权利行使期间，是失权期间。保证期间制度虽然很重要，但是并非保证合同必须具备的内容。如果没有约定保证期间，保证合同应当直接适用诉讼时效制度。保证期间与保证合同诉讼时效是不同的期间制度，有其不同的制度运行方式。
主题词 保证期间 失权期间 诉讼时效

一、 引言
保证，是保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。[1]保证期间是保证合同制度中的一项重要内容。《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）虽然规定了保证期间，但是对于什么是保证期间、保证期间的性质、保证合同的诉讼时效等问题，均未有明确规定，学术界、司法界对上述问题也存在较大的争议。为了解决保证期间的适用问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）中就保证期间作了较为详细的规定。但是，该解释与《担保法》存在较大的分歧甚至矛盾，从而在学术界和司法界中引起了更大的争议。[2]本文试图探讨保证期间制度的法律性质，并对保证期间与保证合同诉讼时效的关系进行阐述，以期抛砖引玉。

二、 保证期间的概念
我国法律文件中最早出现的相似于保证期间的概念，是1994年最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证问题的规定》第十条规定的“保证责任期限”的概念。[3]1995年制定的《担保法》正式确立了保证期间制度，但同样没有定义保证期间。学界对此大体有以下几种观点：
第一种观点认为，保证期间就是保证责任期限，是保证人承担保证责任的起迄期间。[4] 反对观点认为,保证期间不能等同于保证责任期间。理由是：保证责任期限起始于保证责任的产生，并随保证责任的消失而中止。而保证期间是指根据保证合同当事人的约定或法律推定的保证人能够容许债权人主张权利的最长期限。两者的含义并不相同。[5]笔者认为，责任期间一语的法律含义是指责任人应当承担责任的期间，而保证期间并不是保证人实际承担保证责任的期间。明确区分保证期间和保证责任期间，表现了法律用语的精确性，便于问题的讨论，可资赞同。
第二种观点认为，如果当事人设定了保证期间，则保证期间经过（期限届满）会导致保证人的保证责任向将来消灭，即保证人不再对此后产生的任何债务承担保证责任，但保证人仍然应当向债权人清偿他在保证期间内所担保的债务。也就是说，保证期间的法律意义是确定保证责任范围的标准。[6]对此，有学者考证后指出，德国法上的保证期间就是这种用于确定保证范围的期间。其他大陆法系国家均有类似的规定，均将保证期间认定为债务履行期间或确定保证范围的期间。[7]在这种制度下，决定保证人是否承担保证责任的时间不是保证期间，而是诉讼时效。笔者认为，第二种观点所说的保证期间，确实是一种用以确定保证责任范围的期间。如果债权人和保证人明确做出了这样的约定，应当确认约定有效。但是，这种含义的保证期间与我国法律规定的保证期间的性质是不同的。我国法律规定，在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的（在一般保证中），以及债权人未要求保证人承担保证责任的（在连带责任保证中），保证人免除保证责任。[8]也就是说，我国法律明确规定了保证期间的经过具有免除保证人保证责任的效力，而不是确定保证范围的效力。为示区分，可以将这种约定期间称为保证范围期间。[9]在我国法上，只有当事人以约定表明了该期间的效力是确定保证范围时，方有其适用余地。在当事人约定的期间究为保证期间还是保证范围期间不明确时，均应认定为保证期间。
与以上观点不同，主流观点均在保证期间的经过具有免除保证人保证责任效力的基础上对保证期间加以定义。第一种观点认为，保证期间是指，根据当事人约定或法律规定，债权人应当向债务人（在一般保证情况下）或者保证人（在连带保证情况下）主张权利的期间。债权人没有在该期间主张权利，则保证人不再承担责任。[10]笔者认为，这种观点只是对法律规定的简单陈述，没有对保证期间做出明确界定，不是能够对法律规定起到总结、归纳作用的法学定义，故不足采。
第二种观点认为，保证期间是保证人能够“容忍”债权人不积极行使权利的最长期间。[11]相似的观点认为，容忍一词太过主观化，应当改做容许。所谓保证期间就是指根据保证合同当事人的约定或依法律推定在主债务履行期届满后，保证人能够容许债权人主张权利的最长期限。[12]还有一种相似的观点认为，保证期间，是指保证人能够允许债权人不行使权利而仍然承担保证责任的期间。[13]
笔者基本认同第二种观点，但是认为应当作如下修正。第一，保证期间并非保证合同中的必要条款，保证期间应由当事人约定，无需法律推定。第二，保证期间的起算时间应为主债务履行期届满之日起，而非模糊的届满后。第三，容许有容忍的意思在内，允许有许可的意味在内，容许较允许恰当。因此，笔者认为，保证期间应当作如下定义：保证期间，是指根据保证合同当事人的约定，在主债务履行期届满之日起，保证人容许债权人不行使权利而仍然承担保证责任的期间。

三、保证期间的法律性质
保证期间的法律性质如何？无论在理论界还是司法界都存在较大争议。
（一） 保证期间是不是诉讼时效？
在保证期间引起学界重视之初，一种得到较多支持的观点认为，保证期间的法律性质是诉讼时效。其理由是，保证期间既然是保证人承担保证责任的起止时间，它的最大功能就是明确了义务人（保证人）承担义务的时间界限，因而保证期间从本质上讲就是诉讼时效，它应当属于诉讼时效中特别诉讼时效之一种，可称之为保证诉讼时效或保证时效。而且，《担保法》第二十五条规定保证期间适用诉讼时效中断的规定。[14]后来,经过学界的探讨,支持这种观点的人越来越少。反对这种观点的理由主要是，保证期间为约定期间，诉讼时效是强制性法定期间。其次，保证期间是不变的期间，原则上不存在诉讼时效那样的中断、中止、延长等问题。再次，保证期间是保证债权消灭期间，期间经过，保证债权消灭。诉讼时效是胜诉权消灭期间，期间经过，胜诉权消灭，债权不消灭。[15]
笔者认为，如果仅仅从一些表面的特征来讨论保证期间和诉讼时效，不易做出区分。比如，诉讼时效制度虽然是强制性的，但是，有些国家的立法规定，在某些情况下，诉讼时效允许当事人约定。[16]又如，《担保法解释》规定保证期间不发生中断、中止、延长，但是《担保法》中却有相反的规定。再如，对于保证期间经过的效果，目前仍然存有保证任免除保证责任和保证人的保证责任没有实际发生两种观点，并非已有统一认识的通论。[17]发生这一现象的原因，是因为各国的保证期间制度的定位存在根本性的差异，我国现行的担保法律制度又存在诸多规定不明乃至自相矛盾之处，不能采用简单截取部分规定的方法佐证己方的观点。如果换一个角度来看，这个问题就简单一些了。
保证期间，是根据当事人的约定，在主债务履行期届满之日起，保证人容许债权人不行使权利而仍然承担保证责任的期间。在保证期间之外，仍然另有诉讼时效的存在。而诉讼时效，是指一定的事实状态，继续一定的时间，而产生原权利人丧失权利的法律事实。保证期间和诉讼时效，两种制度有如下不同。第一，目的不同。保证期间制度的目的是以期间制度保护承担单方义务的保证人。根据学者的考证，诉讼时效制度的目的是维护业已形成的社会经济秩序、保护债务人的利益、免除法院调查取证审查证据的困难、督促权利人及时行使请求权。[18]第二，发生原因不同。保证期间发生的原因是债权人和保证人的约定。下文将说明，保证期间不应在法律推定的基础上发生。第三，法律效力不同。诉讼时效的客体是请求权，诉讼时效届满仅发生请求权减损其力量、债务人取得时效抗辩权的法律效力。[19]保证期间的客体是保证债权请求权，保证期间届满，并不必然导致保证债权请求权的消灭或力量之减损。
另有一种观点认为，保证期间不是诉讼时效期间，其性质就是一种特殊的权利行使期间或者责任免除期间。保证期间与诉讼时效存在不相容性。[20]其理由是，如果说保证合同存在着诉讼时效，那么该诉讼时效就是债权人对保证人的请求权受胜诉权保护的期间，但根据法律规定以及保证期间的性质，只要保证期间经过，债权人对债务人的实体权利即告消灭，更谈不上胜诉权的存在，因而所谓的保证合同的诉讼时效本质上是与保证期间的性质不相容的。之所以不相容，就是因为无论诉讼时效还是保证期间，其指向的对象都是债权人对保证人的请求权，而诉讼时效和保证期间对待债权人的请求权的处理方式并不相同，从而不可能发生两者并行不悖的情形，只能选择其一。既然法律为保护保证人而选择了保证期间制度，就不可能再在保证合同上存在诉讼时效制度。而且，如前所述，诉讼时效、除斥期间和保证期间本身都属于相互排斥、不能兼容的期间形态。
笔者认为，这种观点虽然与认为保证期间的性质就是诉讼时效的观点貌似不同，其是却有着内在的一致性，那就是都认为保证期间规定的是保证人承担保证义务的时间界限，期间届满债权人对保证人的实体权利就消灭了。保证期间的经过消灭了保证债务的请求权。这种观点是值得商榷的。因为，保证期间约定的并不是保证人承担保证义务的时间界限。因为，保证期间届满后，保证人并不必然免除保证义务。只有债权人在此期间内未按照法律规定行使权利，才导致报证人保证义务的免除。如果相反，保证人并不免除保证义务。应当澄清的是，在一般保证情况下，在保证期间内，保证债权请求权尚不能行使。根据民法通则第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。据此，由于一般保证的补充性，只有在债权人强制执行主债务人未果时，债权人方能要求保证人履行保证债务。保证人不履行的，债权人的保证债权才受到侵害，方能计算诉讼时效。因此，债权人的保证请求权并非以保证期间为其行使期限，而是以保证合同诉讼时效制度为其行使期限的规范。总之，保证期间并非诉讼时效。
（二） 保证期间是不是除斥期间？
第二种观点认为,保证期间的法律性质是除斥期间。其理由是，保证期间是保证合同的效力存续期间，保证期间届满即发生权利消灭的法律后果。其二、根据除斥期间性质，保证期间是不变期间，不适用有关诉讼时效方面的中止、中断或者延长的规定。其三、担保法规定的保证期间，是从债权人的权利在客观上发生时起计算。 [21] 另有学者认为，担保法规定的保证期间中，第二十五条（关于一般保证）规定的是混合除斥期间，第二十六条（关于连带责任保证）规定的是纯粹的除斥期间。两者的差别在于混合的除斥期间可以适用期间中止中断的规定。[22]反对意见认为，保证期间在大多数国家只存在于当事人的约定，不同于除斥期间为法定。而且保证期间的客体是请求权，除斥期间的客体是形成权。[23]笔者同意上述反对意见对保证期间和除斥期间所做的甄别。需要补充的是，保证期间和除斥期间是两种不同的期间制度，保证期间所规定的并不是保证债权的存续期间，这与除斥期间根本不同。
（三） 保证期间的性质是什么？
在否定了保证期间的法律性质是诉讼时效或除斥期间以后，很多学者都就保证期间的性质问题提出了自己的意见。比如，有学者认为，保证期间就是一种普通的债权行使期间，一个债权履行期限。保证期间届满并不导致保证责任的消灭。自保证期间届满之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。[24]笔者认为，我国法律上的保证期间并不是债权履行期限。因为一个债权履行期限的届满只是引起债权请求权的发生，并不会导致债权请求权的消灭或力量减损，而这与担保法规定的保证期间届满，保证人可能免除保证责任的法律效果显然是不同的。
另一种观点认为，保证期间实为一种提示期间，即债权人必须在保证期间提示保证人去承担保证责任（在一般保证下，对债务人提起诉讼或申请仲裁视为向保证人提示），如果逾期不提示的，则视为对保证债权的放弃，保证人免责。提示的法律效果并不会直接导致保证人对保证责任的最终承担，而只是表明债权人未放弃其保证债权，对保证人来说其不得再以保证期间为由主张免除保证责任。这就是保证期间的性质。[25]
笔者认为，这种观点值得商榷。在连带责任保证中，债权人向保证人主张保证人承担保证责任，是向保证人主张保证债权，并不是提示性的行为。在一般保证中，对债务人提起诉讼或申请仲裁显然也不是对保证人的提示，而是向主债务人主张主债权，并不是起提示性的作用。
更多的学者认为，保证期间是失权期间。一种观点认为，保证合同中当事人约定的“失权条款”上的期间。所谓失权条款，即当事人约定在一定期间内不行使权利，其权利即归消灭者。保证期间符合失权条款的特征。[26]还有学者认为，保证期间是不同于诉讼时效、除斥期间的期间，具有自己的独立地位和价值。因它具有消灭债权本体的效力，不妨称其为失权期间。[27]
比较完整的一种观点是，凡法律规定或当事人约定的权利主体与一定期间内不行使权利的将导致权利消灭的期间均为失权期间，该期间不仅适用于形成权，而且也是用于支配权、请求权及抗辩权。除斥期间仅为失权期间之一种。据此，应把保证期间归属于失权期间。据此，可以把一般保证的保证期间界定为保证人要求债权人以诉讼方式向主债务人行使权利的期间，连带责任保证的保证期间为保证人要求债权人向自己主张权利的期间。在上述期间内，若债权人不行使上述权利，将丧失保证债权。[28]
笔者赞同上文关于失权期间的论述，这种观点也合理的解释了为什么保证期间与除斥期间皆能引起权利的消灭、皆为不变期间等相似之处的产生原因。另外，有人认为,债权人在保证期间内主张自己的权利,则是阻止了请求权的消灭,由此可将保证期间视为一确权期间。[29]笔者认为，确权期间和失权期间，无非是从正反两面表述保证期间的性质，而且债权人在保证期间内主张自己的权利，是行使自己的权利，而不是确认自己的权利，还是将保证期间表述为失权期间较为妥当。

四、保证期间制度
（一）保证期间是否属于保证合同应当约定的事项？
在我国法律上，保证期间属于保证合同应当约定的事项。如果有当事人的约定的，基本从当事人的约定，如果没有当事人的约定的，法律对保证期间进行推定。[30]那么，在其他国家，对上述问题是如何规定的呢？在其他国家，特别是大陆法系，其规定与此不同。在德国法上，保证期间只是在确定保证范围方面具有意义，期间经过并不导致保证责任的消灭，能够消灭保证责任的期间是诉讼时效。保证期间也并非保证制度上的必须事项，而是由当事人自行约定的事项，当事人不对保证期间做出约定的，法律也并不做出保证期间的推定。其他大陆法国家的规定大多语词类似。
笔者认为，保证期间不应由法律规定或推定。因为，如前所述，当事人对保证期间的约定是一种失权期间的约定，独立于诉讼时效制度之外。如果法律规定在当事人没有约定保证期间时推定一个保证期间，特别是在推定的保证期间短于诉讼时效时，无疑将使债权人面临一个意外的丧失保证债权的事由。这样的法律规定很难解释其公正性。虽然有观点认为，由于保证人处于承担单方义务的不利地位，应当由法律对其进行倾向性的保护。但是，笔者认为，保证期间实为约定期间，法律对没有约定的情况进行推定理应符合当事人在订立合同时的意思，在无法确定当事人的意思时，不能自行推定。谈到对保证人的保护，笔者认为更重要的是应当把一般保证确定为保证的基本形式，而把连带责任保证确定为补充形式。特别是在当事人没有明确约定保证责任承担方式的情况下，应当推定其保证责任形式为一般保证。这样，才能区别于并存的债务承担，通过对先诉抗辩权的规定，更加有效的保护保证人。
（二）约定保证期间的效力
保证期间为保证人要求债权人向主债务或自己行使权利的期间,这就决定了保证期间的起算点必须限定于债权人可以行使权利的期间内。在主债务履行期限届满前，债权人尚不得向债务人行使其债权请求权，更不得向保证人行使其保证债权请求权。因此，当事人约定的保证期间的始期早于主债务履行期的，该保证期间中早于主债务履行期的部分无效，但是，保证期间中在主债务履行期满后的部分应当是有效的。
如果当事人约定的保证期间的终期在主债务履行期届满之日后,但是该终期距离主债务履行期届满之日时间过短,造成债权人主张权利过于困难的,应当由法律规定适当延长保证期间至债权人在积极主张债权的情况下足以行使其权利的期间，方为妥当。笔者认为，在我国法上，在一般保证情况下，债权人主张保证权利应当对主债务人提起诉讼或申请仲裁，在连带责任保证情况下，债权人主张保证权利的方式是要求保证人承担保证责任。因此，在一般保证情况下，该期间应为债权人准备诉讼的合理时间；在连带责任保证情况下，该期间应为债权人通知保证人承担保证人的合理时间。
如果约定保证期间长于二年的（俗称长期保证），其约定效力如何？一种观点认为，此种约定无效。如果允许保证合同约定的保证期间长于诉讼时效期间，将导致债权人向债务人提起诉讼或仲裁或者向保证人主张权利的有效期间长于诉讼时效，其实质效果是以约定排斥了诉讼时效的适用。[31]另一种观点认为，保证期间多长及是否有利于债权人，纯属当事人意思自治的问题，保证期间并非时效期间，其长度应允许当事人自由约定。[32]笔者同意第二种观点。笔者认为，根据学界研究，诉讼时效期间并非不变期间，可因时效中止、中断而变动。[33]保证期间为不变期间。而且，保证人有权主张主债务人的抗辩，如果主债务超过诉讼时效的，保证人可以据此抗辩，并不因保证期间仍然继续承担保证责任。
在实践中，很多保证合同约定“保证责任承担之主债务消灭之时”、“保证人承担保证责任至借款人全部偿还贷款本息时止”等类似内容。《担保法解释》第三十二条第二款规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。”针对上述解释，存在多种观点。一种观点认为，超过诉讼时效，无限期地允许债权人对保证人求偿，对保证人不公，因此该规定具有合理性。[34]另一种观点认为，这种约定符合保证的目的，且并不违背法律的强制性规定，没有必要变更其内容。[35]笔者认为，这样的约定，无非是体现了保证债务的从属性，并未给保证人带来额外的负担，相当于当事人没有约定保证期间。前文已述，在当事人没有约定保证期间的情况下，法律无需为其推定一个保证期间。对于保证债务期限，直接适用诉讼时效制度即可。而且，保证期间制度与诉讼时效制度是两种不同的制度，因此，以诉讼时效的二年期间去限制当事人约定保证期间的长短，是不合适的。
（三）保证期间的起算和中断、中止
保证期间应当从何时起算?我国担保法规定，保证期间自主债务履行期届满之日起算。对于连带责任保证从主债务履行期届满之日起算的规定，没有不同意见。但是，有学者认为，一般保证的保证期间不应从主债务履行期届满之日起算，而应当从债权人对债务人所提起的诉讼判决或仲裁裁决生效之日起算。[36]其理由是，一般保证期间不应适用中断的规定，该中断规定是因为一般保证人对债权人存有先诉抗辩权，如果在债权人起诉债务人的期间内，如果不适用中断，可能造成债权人在诉讼完成前就是保证期间已经经过，但是适用中断也是不对的，因为这样将造成债权人在实际上就同一事项受到了两次重复的拘束。
笔者认为，一般保证的保证期间是保证人要求债权人向债务人行使权利的期间，因此保证期间的起算点应当在债权人可以行使权利的期间内。当主债务履行期届满，主债务人未履行时，债权人已经可以行使其诉权，因此，一般保证的保证期间应当从主债务履行期届满之日起算。当事人约定的保证期间的起算点如果晚于主债务履行期届满之日，是对债权人向主债务人行使诉讼权利的限制，是债权人自愿限制其权利，除会造成债权人向主债务人行使权利过于困难或丧失该权利的情况下，一般应当认定有效。
吉林省吉林市人大常委会


吉林市住宅小区物业管理暂行条例
吉林市人大常委会


于1999年7月29日由吉林市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过，于1999年9月22日经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准

第一章 总则
第一条 为加强住宅小区物业管理，规范物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理。
第三条 本条例所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，具有一定规模的住宅区域。
本条例所称物业，是指住宅小区内的各类房屋及其相关的场地、共用设备和公共设施。
本条例所称物业管理，是指对物业进行日常维护、修缮、并对与物业相关的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行统一管理，为业主、使用人提供综合性服务的活动。
本条例所称物业管理企业，是指受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理委托合同进行专业管理服务的企业。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第四条 市人民政府房地产行政管理部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门。县（市）、区人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本辖区住宅小区物业管理工作。
第五条 物业管理实行以业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合为主的体制。

第二章 业主大会、业主代表大会和业主委员会
第六条 住宅小区建设具备下列实行物业管理条件的，经市、县（市）物业管理行政主管部门验收合格，实施物业管理。
（一）原建住宅小区公房出售达到30％以上（含30％）；
（二）新建住宅小区交付使用后入住率达到50％以上（含50％）。
不具备上述条件的住宅小区，由开发建设单位或房屋产权单位，以自管或托管的方式实施管理。
第七条 首次业主大会或者业主代表大会，由所在县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）会同开发建设单位或公有住宅出售单位组织业主召开。
业主大会由住宅小区内全体业主组成。业主人数较多时，应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主大会或者业主代表大会应邀请住宅小区内使用人，居民委员会和公安派出所等方面的人员列席会议。
第八条 业主大会或业主代表大会决定事项时，实行投票表决的方式。
业主大会实行住宅房屋每套有一投票权；非住宅房屋，每100平方米的建筑面积有一投票权，100平方米以下有房屋所有权证的，每证有一投票权。
业主代表大会代表每人有一投票权。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主公约和业主委员会章程；
（三）审议通过业主委员会、物业管理企业关于本住宅小区的工作报告；
（四）决定有关业主利益和物业管理的其他重大事项。
第十条 以住宅小区为单位成立业主委员会。业主委员会是代表全体业主对住宅小区实施自治管理的组织。
第十一条 业主委员会由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在县（市）、区物业管理行政主管部门办理登记：
（一）业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单（包括自然情况和简历）；
（三）业主委员会章程。
物业管理行政主管部门自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十三条 根据住宅小区的规模，业主委员会由5至15人的单数组成，其中主任1名，副主任1至2名。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会聘任执行秘书1至2名，执行秘书可以不是本会委员。
主业委员会每届任期两年。
第十四条 业主委员会应当维护全体业主合法权益，履行下列职责：
（一）主持召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理实施情况；
（二）选聘、续聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业签订、变更或者解除物业管理委托合同；
（三）负责审批物业维修基金的使用计划；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议、监督配合物业管理企业的管理服务工作；
（六）监督住宅小区物业的合法使用；
（七）检查业主公约的执行情况；
（八）就物业管理的有关事项作出决定或决议；
（九）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会。经半数以上（含半数）的业主或者业主代表提议，业主委员会也可以推迟召开业主大会或者业主代表大会；特殊情况，经20％以上（含20％）的业主或者业主代表提议，业主委员会可以临时召开业主大会或者业
主代表大会，并且应当在十五日内召开，就所提议题进行审议。
第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，每年不得少于两次。
业主委员会会议须有过半数委员出席，作出的决定须经过全体委员过半数通过。
第十七条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利是：
（一）参加业主大会或推选代表参加业主代表大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）对物业管理工作提出意见和建议。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会或业主代表大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交纳物业管理服务、维修等费用。
第十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会通过的业主公约、作出的决定，对住宅小区的全体业主、使用人具有约束力；对与国家法律、法规相抵触的公约、决定，物业管理行政主管部门应当责令其改正或者予以撤销，并通告全体业主、使用人。
第十九条 物业管理服务用房以及摊入商品房成本的公共服务设施，产权属住宅小区全体业主共有，由业主委员会管理，其收益用于业主委员会的经费和补充物业维修基金。
新建住宅小区的开发建设单位应当按总建筑面积的4‰，旧住宅小区的房屋产权单位应当按总建筑面积的2‰提供物业管理、服务用房。
开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时，须同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书。

第三章 物业管理企业
第二十条 成立物业管理企业，应向市物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书，并向工商行政管理部门申请办理登记注册，领取营业执照。
物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第二十一条 市物业管理行政主管部门对物业管理企业实行资质年审制度，并实行等级管理。物业管理企业应当按规定接受市物业管理行政主管部门的年度资质审查。
第二十二条 物业管理企业所聘的管理人员和技术人员，必须通过岗位培训取得岗位证书后持证上岗。
第二十三条 物业管理企业实施物业管理服务，应当与业主委员会在平等、自愿的原则下签订物业管理委托合同。
物业管理企业应当自物业管理委托合同生效之日起十五日内，将已签订的委托合同报所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理委托合同中，双方当事人应当约定下列管理服务事项：
（一）住宅小区内房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）住宅小区内车辆行驶、停放和道路、场地的管理服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）防火管理；
（七）物业档案资料的保管；
（八）其他管理服务。
第二十五条 物业管理企业也可以根据业主、使用人的要求提供有偿服务。
第二十六条 物业管理企业的管理服务应当接受物业管理行政主管部门、业主委员会的监督，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和省、市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）经常对住宅小区进行全面的巡视、检查，定期对房屋共用部位、共用设备和公共设施进行养护，发现损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理委托合同的约定限时维修和处理；
（三）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录；妥善保管物业档案资料、有关财务帐册和公共财物，在物业管理委托合同终止时，全部移交给委员会，并报所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案；
（四）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接爱审核；
（五）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）发现违反有关规定或业主公约的行为，应立即劝阻、制止。不听劝阻的，应向业主委员会或有关行政管理部门报告，并有权要求业主委员会协助管理。
（七）做好物业管理委托合同约定的和业主、使用人委托的管理服务事项。
第二十七条 物业管理企业应当按照有关规定和物业管理委托合同的约定向业主收取物业管理服务费。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。
开发建设单位未售出的空置房屋，按所占建筑面积比例分摊维修费用，按不低于收费标准的50％交纳物业管理服务费。
物业管理服务费经约定可以预收，预收期不得超过三个月。
第二十八条 物业管理服务收费的项目和标准，由市物价行政主管部门会同市物价管理行政主管部门按照有关规定制定。
物业管理企业收费的项目和标准应当在小区内公布。
按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位或个人不得收取性质相同的费用。
第二十九条 物业管理企业收费标准，按服务性质分类定价：公共性服务收费，实行政府定价；公众代办性服务收费，实行政府指导价；特约服务收费，除物价管理部门有统一收费标准外，实行协商定价。

第四章 物业的使用
第三十条 物业的使用应当遵守有关市容环境卫生、环境保护、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第三十一条 住宅小区内原有的各类有正式审批手续的营业网点及其他服务用房，须纳入物业统一管理范围，按规定交纳物业管理服务费。
第三十二条 经有关部门批准在住宅小区内从事工程建设或者检修的单位和个人，须在施工前与业主委员会和物业管理企业签订协议，遵守物业管理的有关规定；造成小区内各项设施损坏的，须在约定的期限内修复或者按规定予以赔偿。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。
第三十四条 业主转让或者出租房屋时，须将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件，业主公约对受让人或承租人具有同等约束力。
当事人应当自房屋转让合同或租赁合同签订之日起十日内，将房屋转让或出租的有关情况书面告知物业管理企业。
第三十五条 新建房屋出售单位和旧小区的房屋产权单位不得将房屋共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十六条 住宅不得擅自改变用途。确实需要改变的，当事人应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报有关行政管理部门审批。
住宅小区内按照规划修建的公共建筑和公共设施，不得擅自改变用途。
第三十七条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品可能对公共安全造成危害的；
（四）乱设摊点、乱设集贸市场；
（五）占用公共场地、侵占绿地、毁坏树木、草坪、道路、方砖；
（六）在住宅小区内擅自修建各种建（构）筑物、乱堆乱放、乱倒垃圾杂物；
（七）在建筑物、构筑物内外乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害等污染环境的物质或发出超过规定标准的噪音和振动；
（九）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第五章 物业的维修
第三十八条 物业维修应当遵守有关法律、法规和规章的规定，按照物业管理委托合同的约定进行。
第三十九条 住宅小区内供热、燃气、供电、路灯、给水、排水、通讯等公共设施、共用设备由有关专业管理部门负责维护。
第四十条 房屋及其附属设施损坏，影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修。对拖延或拒不维修的，物业管理行政主管部门可责令其限期维修或委托他人维修，费用由当事业主承担。
第四十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿；维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失的，责任人应负责修复或赔偿。
第四十二条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担；
（二）房屋共用部位和和共用设备的维修、更新、改造费用，由该栋房屋的相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支。
（三）住宅小区公共设施的维修、更新、改造费用，由住宅小区内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支。
物业维修基金不敷使用时，由业主委员会决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第四十三条 新建商品住宅和公有住宅出售时，买卖双方应当按规定交纳物业维修基金。具体规定，由市人民政府制定。
第四十四条 物业维修基金归交纳购房款的业主共同所有，由市和县（市）物业管理行政主管部门按管辖分工进行监督，设立专门帐户，统一存储，不得挪作他用。
第四十五条 物业管理企业使用物业维修基金，应提出年度计划，经业主委员会批准，按管辖报物业管理行政主管部门核准后实施。并对物业维修基金按栋立帐，按户核算，定期公布使用情况，接受业主委员会的监督。
第四十六条 业主转让房屋时，其物业维修基金帐户中剩余部分不予退还，随房屋所有权同时过户，继续用作房屋的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、改造。其中，由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

第六章 投诉
第四十七条 各级物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第四十八条 投诉人应向所在地的县（市）、区物业管理行政主管部门设诉。县（市）、区物业管理行政主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉人对县（市）、区物业管理行政主管部门的答复有异议，可以向本级人民政府或者市物业管理行政主管部门提出复核要求。县（市）、区人民政府或者市物业管理行政主管部门应当自受理之日起十五日内，将复核意见答复投诉人。
第四十九条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起五日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第七章 法律责任
第五十条 物业管理企业违反本条例，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门或有关部门按下列规定予以处罚：
（一）违反第二十条规定，未按资质管理规定从事物业管理服务的，责令限期改正，可处以1000元至5000元的罚款。
（二）违反第二十六条规定，未按要求履行物业管理、服务义务的，责令限期履行，可处以200元至1000元的罚款。
（三）违反第四十六条规定，未按规定使用、管理物业维修基金的，责令限期改正，可处以1000元至5000元的罚款。
违反前款规定且逾期仍未改正的，除按前款规定处罚外，可视情节降低资质等级或者吊销资质证书。
第五十一条 新建住宅小区的开发建设单位或公有住宅的出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门予以处罚：
（一）违反第十九条第三款规定，未向业主委员会移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书的，责令限期移交，逾期仍不移交的，处以500元至1000元的罚款。
（二）违反第四十四条规定，未按规定交纳物业维修基金的，责令限期交纳，逾期仍不交纳的，应当处以自应交纳之日起未交纳额每日万分之三的罚款。
第五十二条 业主、使用人或其他单位、个人违反本条例，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门或有关部门予以处罚：
（一）违反第三十二条规定，施工单位和个人在施工前未与业主委员会和管理企业签订协议的，责令限期改正，逾期不改的，处以1000元至5000元的罚款；造成小区内设施损坏，未在约定期限内修复或赔偿的，由物业管理企业负责修复，费用由责任人承担，可处以1000元
至5000元的罚款。
（二）违反第三十三条规定，设置人未与业主委员会签订协议、支付设置费用的，责令限期改正，逾期不改的，可处以200元至1000元的罚款。
（三）违反第三十五条、第三十六条规定，单独转让共用部位、共用设备、公共设施所有权、使用权，擅自改变住宅和公共建筑、公共设施用途的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以2000元至10000元的罚款。
（四）违反第三十七条第（一）项、第（二）项规定的，责令限期改正，恢复原状，可处以1000元至5000元的罚款；造成损失的，依法予以赔偿；逾期不改的，由物业管理企业负责恢复原状，所有费用由责任人承担。
（五）违反第三十七条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项规定的，按有关法规予以处罚。
第五十三条 业主、使用人未按期交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以自逾期次日起按日加收应交纳费用1‰的滞纳金或者按合同的约定加收滞纳金。对无正当理由拒交物业管理服务费用的，物业管理企业可以向人民法院提出民事诉讼。
第五十四条 市和县（市）、区有关行政管理部门和物业管理机构工作人员在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第五十六条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）共用部位，是指一栋住宅内部，由整栋住宅的业主、使用人共同使用的楼梯间、单元门、水泵房、走廊通道、内天井、垃圾通道、排烟排气通道、电梯机房、电梯间、房屋承重结构、房屋外墙面、屋面等部位；
（二）共用设备，是指一栋住宅内部，由整栋住宅的业主、使用人共同使用的供水管、排水管、落水管、电表箱、电话分线盒、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（三）公共设施，是指住宅小区内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、自行车棚、照明路灯、排水管道、排水井、化粪池、垃圾箱、果皮箱等设施；
（四）自用部位，是指一套住宅内由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；
（五）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具、通向总管线的供水、排水、暖气、煤气管道、电线等设备；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋面等；
（七）公共性服务收费，是指物业管理服务单位为小区内的物业产权人、使用人提供公用设施的维修保养、公共卫生清洁和保安、绿化等具有公共性的服务，而向物业产权人、使用人收取的费用；
（八）公众代办性服务收费，是指物业管理服务单位受有关单位的委托，提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话安装使用费等公众代办性质的服务，而向委托单位收取的费用；
（九）特约服务收费，是指物业管理服务单位根据小区内物业产权人、使用人的个别需求提供特约服务而向小区内个别物业产权人、使用人收取的费用。
第五十七条 住宅小区外的多层、高层公寓住宅楼、写字楼、商业大厦、工业厂房、库房等房屋的物业管理，参照本条例执行。
第五十八条 本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。
第五十九条 本条例自2000年1月1日起施行。



1999年10月14日