广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法

（1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）

第一章　总 则

　　第一条　为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
　　第二条　在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
　　第三条　物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
　　第四条　深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
　　区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
　　第五条　深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章　物业管理企业

　　第六条　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
　　第七条　物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章　物业管理的招标投标

　　第八条　委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
　　（一）物业由开发建设单位自用的；
　　（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
　　前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
　　第九条　物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的，从其规定。
　　业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
　　招标组织者享有下列权利：
　　（一）编制招标文件，组织招标活动；
　　（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
　　（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
　　（四）选定中标人；
　　（五）依法享有的其他权利。
　　第十条　招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
　　招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
　　第十一条　招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
　　前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
　　（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
　　（二）物业管理的内容和要求；
　　（三）投标书编制的方式及依据；
　　（四）投标人的资质和条件；
　　（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
　　（六）送达投标书的地点及截止时间；
　　（七）开标、评标的时间、地点；
　　（八）其他需要说明的事项。
　　第十二条　物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
　　（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
　　（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
　　前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
　　招标方式一经确定，不得中途变更。
　　第十三条　采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。
　　前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
　　（一）招标组织者的名称、地址；
　　（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
　　（三）投标的地点和期限；
　　（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
　　第十四条　参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
　　（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
　　（二）管理服务人员配备方案；
　　（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
　　（四）管理服务费用收支预算方案；
　　（五）管理服务分项标准与服务承诺；
　　（六）社区文化服务方案；
　　（七）管理服务模式设想等。
　　第十五条　受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
　　前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
　　第十六条　物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

　
　　第四章　物业管理服务

　　第十七条　开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
　　委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制定示范文本。
　　第十八条　物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
　　（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
　　（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
　　（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
　　（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
　　（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
　　（六）园林绿化地维修、养护和管理；
　　（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
　　物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
　　第十九条　物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
　　第二十条　物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
　　第二十一条　物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
　　下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
　　（一）管理处管理人员的工资、福利；
　　（二）保洁消杀费；
　　（三）治安防范费；
　　（四）公用配套设施日常维修养护费；
　　（五）园林绿地维修养护费；
　　（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
　　（七）公用部位水电费；
　　（八）电梯运行维修养护费；
　　（九）中央空调费。
　　第二十二条　物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
　　市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
　　第二十三条　物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
　　开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业人住前的管理服务费用。
　　第二十四条　物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
　　业主应当按时交纳管理服务费用。
　　第二十五条　管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
　　第二十六条　物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
　　前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
　　第二十七条　物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。
　　第二十八条　在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
　　前款基金的收支账目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
　　第二十九条　物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
　　业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
　　第三十条　业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章　物业管理行业协会

　　第三十一条　市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
　　（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
　　（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
　　（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
　　（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
　　（五）调解行业内部的争议；
　　（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
　　（七）办理主管部门委托的其他事项。
　　第三十二条　依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加人市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
　　会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
　　第三十三条　市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
　　第三十四条　理事会理事由协会选举产生。理事会总人数由章程规定。

第六章　法律责任

　　第三十五条　未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十六条　物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十七条　转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十八条　违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
　　第三十九条　违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、区主管部门责令改正，并给予通报批评。
　　第四十条　违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十一条　物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
　　第四十二条　物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十三条　违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可要求其限期交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
　　物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章　附 则

　　第四十四条　本办法自发布之日起施行。


、


教育部 财政部


面向21世纪教育振兴行动计划专项资金管理暂行办法
教育部 财政部


第一章 总则
第一条 面向21世纪教育振兴行动计划（以下简称“行动计划”）是经国务院批准的我国跨世纪教育改革和发展计划。为加强对“行动计划”专项资金的管理，保证计划顺利实施并使该项资金发挥最大效益，根据国家有关财务规章制度，结合“行动计划”工作的特点，特制定本暂行
办法。
第二条 “行动计划”专项资金来源于国家财政拨款，专项用于实施“行动计划”。专项资金的管理实行“统一规划、分类指导、按照现行经费渠道管理、单独核算、专款专用、结余留用”的原则。
第三条 “行动计划”专项资金的各项目单位必须有健全的财会机构和合格的财务人员负责资金管理工作，严格执行国家有关财经法规和本办法的规定，合理有效使用资金。任何部门和单位不得截留、挪用和挤占。
第四条 凡使用“行动计划”专项资金形成的资产，均属国有资产，应纳入单位资产中统一管理，合理使用，认真维护。
第五条 “行动计划”专项资金的使用必须符合国家有关政策规定，涉及其他部门管理权限的事项，应按照有关程序报批，如用于提高人员待遇的支出中涉及工资制度的，需按规定报人事部审批，用于科研方面的资金必须与科技部的有关科技政策相一致等。

第二章 资金管理权限和预算
第六条 “行动计划”专项资金管理的各方职责与权限：
（一）财政部
1．负责审核“行动计划”专项资金总预算和分项目、分年度的分配方案；
2．根据审定的年度预算和分季、分项目用款计划，按现行财政资金管理渠道办理拨款；
3．负责审核批复年度汇总决算；
4．检查、监督专项资金的管理和使用情况。
（二）教育部
1．负责编制“行动计划”专项资金总预算和分项目、分年度的分配使用方案，根据财政部审批的分项目和分年度分配方案制定分季度用款计划；
2．负责确定教育部内有关单位管理“行动计划”各具体项目的实施和资金管理工作；
3．负责审批各项目预算；
4．负责编制年度汇总决算；
5．检查、监督专项资金的管理和使用情况。
（三）其他有关主管部门
1．负责编制所属有“行动计划”项目的有关单位的专项资金预、决算报财政部、教育部；
2．在预算确定后，负责按现行财政渠道办理请拨款；
3．负责项目预算支出的管理。
（四）项目单位
1．负责按有关规定向教育部申请项目预算；
2．负责按批准的预算和现行财政渠道请领、使用资金；
3．负责项目经费的财务管理和会计核算；
4．负责按有关规定编制项目资金决算；
5．接受上级有关部门的监督、检查。
第七条 资金预算
（一）“行动计划”专项资金预算，由各项目单位负责根据建设目标、任务以及中央专项资金、主管部门和地方政府资金、自筹资金等总投入额度提出分项目的资金预算；教育部负责在此基础上汇总编制专项资金总体使用方案和年度用款计划；财政部、教育部审核批准后下达。
（二）“行动计划”各项目预算，按照项目内容和所需开支范围编列，其中中央财政本级使用资金、补助地方专项资金、部门配套资金，要分别列出。
（三）“行动计划”专项资金预算是各项目单位资金总预算的组成部分，必须纳入单位总体预算，专款专用，收支平衡。
（四）“行动计划”专项资金预算一经审定，必须严格执行，一般不作调整。但是，“行动计划”中关于“支持创建一流大学和一流学科”的项目，作为特殊专项，有关学校在报请教育部批准后，可在不改变项目总预算的前提下，结合实际情况，进行部分内部调整，所做调整应报财政
部、教育部备案。
（五）各单位上报项目预算时，应附必要的文字说明。文字说明的内容包括：项目名称、目标、具体实施计划、保障措施、资金使用安排等。

第三章 资金开支范围
第八条 “行动计划”专项资金主要用于支持跨世纪素质教育工程、跨世纪园丁工程、高层次创造性人才工程、现代远程教育工程、高校高新技术产业化工程的建设，职业教育发展、高校社科研究及“两课”建设工作以及为创建世界一流大学和高水平大学而需要的特殊专项支出。
其具体项目及使用方向如下：
（一）跨世纪素质教育工程：主要用于改革课程体系和评价制度，开展教师培训，推行21世纪基础教育课程教材体系所需的支出。
（二）跨世纪园丁工程：主要用于中小学教师培训教材建设和加强中小学骨干教师队伍建设所需的支出。
（三）高层次创造性人才工程：主要用于高校学术带头人资助、特聘教授奖励（即“长江学者奖励计划”）、高校骨干教师资助、高校实行重点和开放实验室国内访问制度、设立高等学校优秀青年教师科研和教学奖励基金、评选具有创新水平的优秀博士论文、扩大高等学校博士后流动
站的数量和规模、选拔大学系主任和研究所实验室骨干作为高级访问学者有针对性地到国外一流大学进行研修交流和邀请海外知名学者特别是世界一流大学的教授任国内大学客座教授来华进行短期讲学和研究所需的支出。
（四）支持创建一流大学和一流学科（特殊专项）支出。
（五）现代远程教育工程：主要用于全国远程教育中央站和网络改造、全国远程教育部分办学点连网经费、全国远程教育资源库建设、远程教育软件开发基地和培训所需的支出。
（六）高校高新技术产业化工程：主要用于建立健全高等学校高新技术产业化的保障机制，成立高校科技产业发展资助机构，资助高校有开发前景的重大科技项目所需的支出。
（七）职业教育发展：主要用于设立职业教育课程改革和教材建设基金实施课程改革和教材建设、建设50个职业教育专业教师和实习指导教师培养培训基地、支持建设中央部委所属30所示范性高职学院所需的支出。
（八）高校社科研究和“两课”建设：主要用于高校思想品德和马列主义理论两课建设、加强高校哲学社会科学研究所需的支出。
第九条 “行动计划”专项资金支出按照“按项核算、专款专用”的原则，主要用于项目实施中所需支出的人员经费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用。各项目单位应按照批准的预算支出范围和标准控制使用资金，不得突破。
第十条 “行动计划”专项资金的开支标准和会计核算按国家有关财务会计制度的规定执行。
第十一条 “行动计划”专项资金不得用于以下开支：各种罚款、还贷、捐赠赞助支出、对外投资支出，以及国家规定不得列入的其他支出。

第四章 资金决算
第十二条 “行动计划”专项资金应及时逐级编报决算。
第十三条 年度终了，各项目单位必须根据国家决算的有关规定和“行动计划”专项资金收支决算表（另行布置）向经费主管部门编报所管项目资金的年度收支决算，经主管部门审核汇总后报财政部，同时抄送教育部一份。
项目单位上报决算时应附必要的文字说明。文字说明的主要内容包括：专项资金的预算执行情况、资金的使用效果、资金的管理情况等。
第十四条 各项目单位应确保按期完成所管专项资金的资金使用计划，如有特殊情况，未完成计划而剩余的部分经费，可结转下年使用，不得挪作他用。

第五章 资金管理与监督
第十五条 财政部、教育部根据有关规定对各项目单位资金使用、物资设备管理等情况，每年进行定期和不定期的重点检查，如发现有截留、挪用、挤占“行动计划”专项资金的行为，以及因管理不善导致资金浪费、物资、设备毁损情节严重的情况，财政部将暂停拨款，在对责任单位
和责任人员作出严肃处理，并要求单位在规定期限内予以纠正，经核查确已纠正的，财政部可恢复拨款，否则将终止项目。情节严重者，应提请有关部门追究主要责任人员的行政和法律责任。
第十六条 各项目单位应建立健全专项资金管理责任制，由专人审批各项支出。单位的主要领导和财务主管人员应对资金使用的合法性、合理性和有效性实施全面监督。
第十七条 项目因故终止，由主管部门负责组织清查处理。项目单位应及时清理账目，编制决算报表上报主管部门，抄报教育部。剩余经费（含物资、设备处理的变价收入）上缴财政部，由财政部统筹安排，原则上仍用于“行动计划”。
第十八条 项目执行过程中，因各种不可抗力造成的损失，10万元以下的，须逐级上报上一级单位审批核销；10万元以上的须报教育部审批核销。对由于主观原因造成损失的，应依照有关法律和国家有关规定追究有关单位和人员的责任。
第十九条 各项目单位的领导和财会人员，应自觉维护国家财经纪律，同时接受有关领导机关、财政、审计、银行等部门的监督和检查，发现问题，及时纠正。

第六章 附则
第二十条 本办法自公布之日起执行。
第二十一条 本办法由教育部、财政部负责解释和修订。



1999年5月21日