安徽省人大


芜湖经济技术开发区国有土地使用权出让和转让办法
省人大

第一章 总 则
第一条 为加强芜湖经济技术开发区（以下简称开发区）国有土地有偿使用的管理，根据中华人民共和国有关法律、法规和《芜湖经济技术开发区条例》，结合开发区实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于开发区国有土地使用权出让、转让的管理。
土地所有权及地下自然资源和埋藏物等属于国家，不得转让。
第三条 中华人民共和国境内外的企业、事业单位、其他经济组织和个人，除法律、法规另有规定者外，均可依照本办法在开发区内取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营。
依照本办法的规定取得土地使用权的个人，在其土地使用权有效期限内可以继承。
外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。
第四条 开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）代表芜湖市人民政府对开发区的土地实行统一规划、征用、开发、出让和管理。
土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则由开发区管委会与土地使用者签订。
开发区管委会建设规划、土地管理部门负责办理开发区内土地使用权出让的具体工作。

第二章 土地使用权出让
第五条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件由开发区建设规划、土地管理部门按开发区的总体规划要求拟定方案，经开发区管委会批准后组织实施。
出让属于集体所有的土地，先由开发区管委会依法征为国有。征用土地的补偿费、安置补助费等依照有关规定进行。
第六条 土地使用权出让可以采取协议、招标或者拍卖的方式，按有关规定程序进行。
第七条 土地使用权出让的最高年限，按下列用途确定：
（一）居诠用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或其他用地五十年。
第八条 土地使用权出让合同的主要内容：
（一）出让地块的位置、面积、用途及其他规划要求；
（二）出让期限及出让金、土地使用金数额；
（三）出让金、土地使用金的付款和结算方式；
（四）建设项目完成期限和投资总额；
（五）双方的其他权利和义务；
（六）违约责任；
（七）双方需要约定的其他事项。
第九条 土地使用者签订土地使用权出让合同时，应向开发区建设规划、土地管理部门支付出让金总额的20％定金。从土地使用权出让合同生效这日起六十日内必须支付全部出让金。逾期未全部支付的，开发区建设规划、土地管理部门有权解除合同，并可要求赔偿违约损失。
第十条 土地使用者按合同规定支付全部出让金后，应在十五日内到开发区建设规划、土地管理部门依照规定办理土地登记，领取土地使用证，取得土地使用权。涉及房屋所有权变更的，同时办理房屋产权变更登记。
第十一条 出让方不履行合同，受让方有权解除合同，并由出让方双倍返还定金。受让方不履行合同，出让方有权解除合同，定金不予返还。
第十二条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，须经开发区建设规划、土地管理部门批准，并按重新核定的地价标准补交地价款办理变更登记手续。

第三章 土地使用权转让
第十三条 转让土地使用权须具备以下条件：
（一）持有土地使用证；
（二）交清土地出让金，并已依法纳税；
（三）除土地使用权出让金和交纳的税款外，在该幅土地进行房屋建设工程投入的开发建设资金必须达到出让合同规定的建设投资总额的25％以上。
第十四条 土地使用权转让须签订转让合同。
土地使用权转让时，其土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利，义务随之转移。
转让土地使用权的使用期限，为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩途年限。
第十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物的转让，当事人双方在成交后十五日内到开发区建设规划、土地管理部门办理过户登记；分割转让的，须经开发区建设规划、土地管理部门批准，并办理过户登记。
第十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，开发区秘委会有优先购买权。
第十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第十二条的规定办理。

第四章 土地使用权出租
第十八条 未按土地使用权出上合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第十九条 出租地上建筑物、其他附着物，其占用的土地使用权应同时办理出租登记手续。土地使用权出租，出租人和承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背法律、法规、本办法和土地使用权出让合同的规定。
第二十条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当于租赁合同签订之日起十五日内持合同和土地使用证、房产证明及身份证明到开发区建设规划、土地管理部门办理登记手续。解除租赁关系时，出租人也应在十日内到开发区建设规划、土地管理部门注销租赁登记。
第二十一条 土地使用权出租后，承租人需要改变土地用途的，按本办法第十二条的规定办理。

第五章 土地使用权抵押
第二十二条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。抵押时，抵押人应向抵押权人提交拥有土地使用权和地上建筑物、其他附着物的合法证件和开发经营现状资料。同时，应签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第二十三条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应在抵押合同签订之日起十五日内持土地使用证、抵押合同、身份证明到开发区建设规划、土地管理部门办理登记手续。
第二十四条 有下列情况之一的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产：
（一）抵押人未按合同偿还债务的；
（二）抵押人被宣告解散、破产的；
（三）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；
（四）继承人或受遗赠人拒绝偿还债务的。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的当事人应依照本办法第十五条规定办理过户登记。
处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第二十五条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人和抵押权人在抵押合同终止后十五日内到开发区建设规划、土地管理部门办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止
第二十六条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的年限期满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
土地使用权期满，开发区建设规划、土地管理部门应提前二个月通知土地使用者。土地使用者应按通知规定的时间到开发区建设规划、土地管理部门办理土地使用权终止手续。
土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应提前六个月向开发区建设规划、土地管理部门提出申请，经批准后，重新协商签订土地使用权出让合同，办理各项登记手续。
土地使用者到期不办理终止或续用手续的，由开发区建设规划、土地管理部门宣告注销其土地使用证和房屋所有权证。
第二十七条 开发区管委会对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
补偿金额由开发区建设规划、土地管理部门根据土地使用的年限、出让金总额、土地用途、地上建筑物的评估价格等因素与土地使用者协商确定。
第二十八条 提前收回土地使用权除采取支付补偿金的方式外，开发区建设规划、土地管理部门也可与土地使用者协商，以另一块土地的使用权交换。
交换土地使用权时，开发区建设规划、土地管理部门须与土地使用者签订交换合同，并重新签订出让合同。土地使用者应办理换证和登记手续。

第七章 法律责任
第二十九条 土地使用者在出让合同规定的建设期限内，所投入的建设资金未达到规定的最低建设费用要求或没有完成规定开发建设项目的，开发区管委会根据实际情况责令其限期投足资金、限期竣工，可并处罚款。逾期仍没有投足资金或竣工的，收回部分或全部土地使用权。
第三十条 土地使用者不按出让合同规定的用途和规划要求使用土地的，开发区管委会责令其限期改正；逾期不改正的，有权收回土地使用权，并责令限期拆除或没收地上建筑物、其他附着物。
第三十一条 土地使用者隐瞒转让、出租收入的，开发区管委会没收其全部隐瞒金额，并可处以隐瞒金额一倍以下的罚款。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向人民法院起诉，期满不起诉又不履行处罚决定的，由开发区管委会申请开发区管委会所在地人民法院强制执行。

第八章 附 则
第三十三条 本办法具体应用中的问题授权芜湖市人民政府负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。




1994年7月18日
古代东方民法探略

2000年11月24日 14:01 王立民


在古代东方法中，民法是一个很重要的部门法。它调整民事法律关系间的财产关系和人身关系，对于维护社会的经济秩序、保证商品的正常交换和流通，都起着极为重要的作用。本文以古代东方较为典型的楔形文字法、希伯来法、印度法、伊斯兰法、俄罗斯法和中国法为代表，并以其中民法的重要组成部分所有权、债权和继承权中的一些突出问题作为探索对象，展开论述。

一

所有权、债权和继承权是民法中的重要构成部分，古代东方民法都作了规定。

一、所有权

所有权是所有人依法对自己财产享有占有、使用、收益和处分的权利，物权中的主干。它是一定历史阶段的所有制形式在法律中的表现，并以保护有利于统治阶级的所有制为首任。古代东方民法中的所有权主要含有土地、奴隶和其它财产所有权等部分。

农业是古代东方的主要生产部门，土地是那时的主要生产资料，因此古代东方民法特别重视对土地所有权的规定。由于古代东方的土地所有制形式主要是国有制，所以古代东方各民法都强调对土地国有权的保护。楔形文学民法把大多数土地确为国家所有，土地使用者没有所有权，也不可买卖。《汉穆拉比法典》规定：“里都、巴衣鲁或纳贡人之田园房屋不得出卖”，如果自由民买了他们的土地，也要“毁其泥板契约，而失其银价，田园房屋归还原主”（１）。希伯来民法则规定，土地所有权皆为国有权，没有私有权，至少在前期是如此。最高统治者摩西曾向他的臣民宣称：“土地不可永卖，因为地是我的，你们在我面前是客旅，是寄居的。”（２）还有，印度、伊斯兰、俄罗斯和中国民法也都把大多或全部土地规定为国有。

随着私有制的发展，有些古代东方民法还承认土地私有的合法性。不过，由于古代东方各国的情况不同，确认土地私有权的时间和范围也不尽相同。楔形文字民法在承认大量土地为国有的同时，也认可少量私有土地的存在，土地所有人可买卖、遗赠自己的土地。《汉穆拉比法典》规定：“如田园房屋系由其自行买得，则彼得以之遗赠其妻女。”（３）印度也在奴隶制时期就有私有土地，土地所有人的土地可由其继承人继承。《政事论》规定：国王赠给祭官、国师等人的土地得“由其继承人世袭”（４）。中国则在春秋后期才出现土地私有权。鲁国于公元前五九四年实行的“初税亩”，首次确认了这种土地所有权的合法性。

在古代东方，奴隶虽是人，但他们却没有也不可能享有与其他人一样的权利。在法律关系中，他们不具有主体资格，处在客体地位，是权利、义务指向的对象，与物、畜等没有多大区别。在奴隶制时期，奴隶没有独立人格，完全依附于主人，被当作会说话的财产，可以被买卖、屠杀。封建制取代奴隶制以后，社会中仍“包含着古代奴隶制的许多成分”（５），其中就包括奴隶所有权。

奴隶私有权是古代东方奴隶所有权的主要形式，其中又突出表现在它们可被主人买卖，且有法律明文规定。楔形文字民法把奴婢与牛等牲畜列在一起，同作为交换对象。《俾拉拉马法典》说：自由民可以“购买奴、婢、牛或任何其他物品。”（６）希伯来民法也允许这种买卖。《新旧约全书·利末记》记载说：“奴仆、婢女可以从你四周的国中买”。印度民法同样承认这种买卖。《政事论》说：奴隶可以被“出卖和抵押”。（７）俄国到了十二世纪还规定可以用钱买奴隶．。《摩诺马赫法规》明示：可以用“半格里夫纳的身价购买霍洛普”。（８）中国在唐时不仅许可买卖奴婢，还对这种买卖提出了立约的要求。“买奴婢、马牛驼骡驴等，依令并立市券。”（９）

除此以外，古代东方民法还确认和保护大牲畜和房屋等所有权。如牛、马等大牲畜是生产劳动和交通运输的重要工具，对社会的发展和国防都有很大关系，古代东方民法竭力保护这类牲畜的所有权，以发挥它们的作用。楔形文字法已很注意对牛、马的保护，凡非法占有的要为此承担相应的法律责任。《俾拉拉马法典》规定：非法占有“亡牛或亡驴，不以之送至埃什嫩那，而留之于自己的家，如过七日或一月，则王宫当按司法程序索取其赃物。”（１０）希伯来民法也维护这类牲畜的所有权，看守人没尽应有职责而致性畜被偷的要负赔偿责任。“牲畜从看守的那里被偷去，他就要赔还主”。（１１）其它古代东方国家的民法也都有类似规定。

二、债权

古代东方民法中的债是指依照法律或契约的约定以及由损害原因而当事人之间产生的一种权利和义务关系。它是古代东方民法中的又一个重要组成部分。根据当时规定的内容来看，债权中的内容以有关契约和损害赔偿为多。

古代东方民法中的契约是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。那时的契约有不少种类，较为常见的有买卖、租赁、承揽、借贷、互易和人身雇佣契约等。在早期民法中，口头承诺是较为广泛的缔约方式。如希伯来人订约“不必用文字为之”，只需“由口头表示其合致的意思而成立”（１２）。到了中、后期，东方民法越来越重视和强调书面契约的作用和地位。俄国的一六五五年法令规定，法官不得受理关于没有书面文件的借贷、寄托和使用借货契约的申诉。（１３）中国在唐代以后，使用书面契约的范围更为广泛。（１４）

古代东方民法对订立契约采取较为慎重的态度，有的还明言需有证人在场。楔形文字法要求，在签订贵重物品的契约时，须有证人在场作证。《汉穆拉比法典》规定：“自由民如果将银、金或不论何物，托自由民保藏，则应提出证人证其所有交付之物，并订立契约，方可托交保藏。”（１５）印度民法还提出证人数。《那罗陀法论》说：“证人应不少于三人，应是无可指责的、诚实的和心地纯洁的”，“没有署名证人（是无效的）。”（１６）

契约签订后，各方当事人均应履约，违约者要承担相应的责任。由于各民法规定的内容不同，所以违约责任也不完全不同。俄罗斯民法曾要求违约人承担退贷责任。《摩诺马赫法规》规定：如果买的马不合契约要求，“患有寄生虫或伤残，买主提出退还，允许取回自己付出的贷款。”（１７）伊斯兰民法则把违约确认为一种叛逆行为。穆罕默德曾说：毁约是“叛逆者的一种品行。”（１８）中国法则常把民事与刑事制裁方式同时适用于违约人，他们要受到两种处罚。唐、宋时都规定，违约者要被科以笞、杖等刑并进行赔偿。（１９）

在古代东方，当行为人因为各种原因侵害了他人的财产权、人身权并造成损失后，受害人有要求赔偿的权利，侵害人有进行赔偿的义务。赔偿的幅度与造成损害的程度有直接关系。通常，损害的程度越严重，赔偿的数额也越大，反之则小。俄罗斯民法中有这样的规定。《雅罗斯拉夫法典》指出：杀死人的，应赔偿“四十格里夫纳”；用棍棒、剑背等凶器殴打、砍砸他人的，应赔偿“十二格里夫纳”，欧打他人致使流血或出现青紫伤的，只须赔偿“三格里夫纳”。（２０）中国民法的规定也不例外。唐代时规定：凡是“放官私畜产，损食官私物者”，都要“各偿所损”。（２１）

如果是由不可抗拒的原因造成损失的，可不赔偿。有些古代东方国家是这样认定的。楔形文字民法把雷击作为一种不可抗抿的原因，由它造成的损失，当事人可不予赔偿。《汉穆拉比法典》规定：“倘自由民租牛，而牛为神所击而死”，则租牛之人可“免其责任”（２２）。印度民法则把盗贼作为一种不可抗拒的原因，规定当事人只要及时报告他们造成的损失，也可不负赔偿之责。《摩奴法论》说：“牧人不应赔偿被盗贼公开抢走的牲畜，只要他适时适地向自己的主人报告。”（２３）

三、继承权

古代东方的继承有身份继承和财产继承等，此外只涉述财产继承。因此，这里的继承权是指继承人接受被继承人财产所有权的一种权利。继承权的实现，也就是财产所有权的转移。

男性继承人是遗产的主要继承人，死者的儿子又是主要的男性继承人，他们可继承绝大部分遗产。其中，有的民法规定诸子平分遗产。楔形文字、伊斯兰和中国都曾如此规定。《李必特·伊丝达法典》说：“父之财产应由第一妻之子及第二妻之子平均分配之。”（２４）伊斯兰民法也是这样规定，而且“一个男子，得两个女子的分子。”（２５）中国虽在奴隶制时期实行过“兄终弟及”的继承制度，但进入封建社会以后便逐渐改为诸子平分。唐代规定，诸应分田宅及财物者，兄弟均分。（２６）但是，有的民法则规定长子具有继承遗产的优先权，可得到比其他继承人更多的遗产份额。希伯来法认为，不论妻子好恶，只要是她们所生的长子，就可多得一份遗产额。“人若有二妻，一为所爱，一为所恶，所爱的所恶的都给他生了儿子，但长子是所恶之妻生的，到了把产业分给儿子承受的时候”，也要“认所恶之妻生的儿子为长子，将产业多加一分给他。”（２７）印度民法也规定长子的继承权优于他的弟弟们。《政事论》说：在父亲的遗产中，“车辇和首饰是长子的份额；床和坐毡、盛饭的铜盘是中间儿子的份额；黑色的谷物和铁器、屋内家具和牛车是幼儿的份额。”（２８）

女儿在特定条件下也可成为合法的继承人，得到部分遗产。不过，古代东方各法对此规定不一，有的较严，有的则较宽。楔形文字民法特别优待女僧侣，规定她们可成为一个合法的继承人。《李必特·伊丝达法典》说，女性僧侣“亦如一继承人”。（２９）印度民法规定，在无儿子及近亲的情况下，婚生女儿也可继承遗产。《政事论》说：“（在无儿子的情况下），按法律规定结婚所生的女儿也可以”继承遗产。（３０）俄罗斯民法告诉人们，未出嫁的女儿可部分继承父母的遗产。《摩诺马赫法规》讲：“如果死者家中尚有未出嫁的女儿，那么，给她一部分。”（３１）中国在唐以后对女儿的继承权作了规定，基本内容是：在户绝又无立继、断绝子孙时，未出嫁女儿可得全部遗产；也是在户绝情况下，尽孝的出嫁女可得部分遗产。（３３）

当遗产无人继承时，收归国家所有。印度民法确认，国家可占有无人继承的遗产，但婆罗门的例外。《摩奴法论》说：“婆罗门的财产永远不得由国王没收，以上是常情；其他种姓的无继承人的财产国王应该没收。”（３４）俄罗斯民法也有此类规定。《摩诺马赫法规》讲：如果斯麦尔德死亡，又无子女，“那么，遗产归王公所有。”（３５）中国民法也能体现这一精神。宋代时曾规定：户绝者的遗产，除三分之一给出嫁女外，“其余并入官”。（３６）

二